樓市的風(fēng)向變了！只要從央行最近對(duì)住房信貸的高度關(guān)注就能窺知一二，政策隨時(shí)可能出臺(tái)！
4月20日，央行公布了2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年一季度人民幣房地產(chǎn)貸款增加1.5萬(wàn)億元，同比多增5045億元；一季度個(gè)人購(gòu)房貸款增加1萬(wàn)億元，同比多增4309億元，雙雙創(chuàng)下2010年央行開(kāi)始發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告以來(lái)的最高水平。
據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，金融機(jī)構(gòu)一季度人民幣各項(xiàng)貸款增加4.61萬(wàn)億元，同比多增9301億元。也就是說(shuō)，今年一季度，所有新增貸款中超過(guò)21%流向了個(gè)人購(gòu)房。
對(duì)于住房信貸如此迅猛的增速，各界紛紛感嘆原來(lái)是房地產(chǎn)把GDP增速拉出了谷底啊。此前甚至有分析稱(chēng)，中國(guó)一季度經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)好轉(zhuǎn)的主要推動(dòng)力之一是決策層主導(dǎo)的信貸大幅擴(kuò)張。
在報(bào)告公布的同一天，央行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿表示，對(duì)于未來(lái)的貨幣政策操作，除了要繼續(xù)支持實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，也要注意防范宏觀風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要避免企業(yè)杠桿率過(guò)快上升，還要考慮到貨幣信貸增長(zhǎng)對(duì)未來(lái)物價(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
由此可見(jiàn)，對(duì)于貨幣信貸增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，央行保持高度關(guān)注，如果房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)大，央行或許采取一定的措施。
果不其然，4月21日，在央行召開(kāi)的金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，針對(duì)住房信貸政策，會(huì)議指出要按照因地制宜、因城施策的原則，進(jìn)一步完善區(qū)域性差別化住房信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品規(guī)范創(chuàng)新，促進(jìn)住房信貸市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行。
一些城市已經(jīng)推出調(diào)控政策
4月21日，南京傳出“商品房限價(jià)”的消息，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》查證，這一傳聞已經(jīng)落實(shí)，限價(jià)政策已經(jīng)寫(xiě)入南京的調(diào)控中，將于近期出臺(tái)。其中包括“對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類(lèi)指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)-3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”
而曝出將收緊調(diào)控后的首個(gè)周末，也可能是南京樓市調(diào)控新政出臺(tái)前的最后一個(gè)周末，開(kāi)發(fā)商聞風(fēng)而動(dòng)，集中推盤(pán)入市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月23—24日的短短兩天內(nèi)，南京共有11家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，集中推出2200套房源，創(chuàng)下近年來(lái)的新高。
就在南京被曝光新政的同時(shí)，環(huán)北京區(qū)域也曝出收緊在即。盡管“北京市通州區(qū)將于4月22日發(fā)布商住項(xiàng)目限購(gòu)政策”被證偽，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，該政策的確存在。
此外，從近日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、上海、北京等城市的房?jī)r(jià)也在各地的調(diào)控政策下，開(kāi)始降溫了。
深圳樓市的成交指標(biāo)持續(xù)多周下行，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象；上海的成交量也明顯萎縮；北京雖然并未出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，但受市場(chǎng)預(yù)期的影響，北京二手房市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的改變，成交量、成交周期等相關(guān)指標(biāo)均出現(xiàn)下滑。
有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控政策正在經(jīng)歷“由面到點(diǎn)”的變化，由中央層面統(tǒng)一出臺(tái)政策，變?yōu)榈胤秸孕姓{(diào)整。在政策思路上，雖然全國(guó)整體“去庫(kù)存”的方向未變，但越來(lái)越多的城市加入到收緊調(diào)控的行列。
下半年或有一輪市場(chǎng)調(diào)整
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是整體二季度趨勢(shì)。同時(shí)，下半年開(kāi)始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤(pán)極有可能率先降價(jià)。
房子升值能力跑不贏豬肉？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲2.3%，這漲幅可是2014年7月份以來(lái)的最高值了。
而近來(lái)“二師兄”的價(jià)格波動(dòng)更是讓人側(cè)目，不少消費(fèi)者已經(jīng)在感嘆吃不起了……統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月以來(lái)，豬肉價(jià)格年同比漲幅超過(guò)了60%，有些地方的豬肉價(jià)格甚至創(chuàng)下了4年來(lái)的峰值。
想問(wèn)豬肉價(jià)格為什么漲這么瘋？國(guó)家發(fā)改委表示，主要是由價(jià)格偏低引發(fā)產(chǎn)能適應(yīng)性調(diào)整。前兩年豬肉養(yǎng)殖市場(chǎng)不景氣，許多養(yǎng)豬場(chǎng)關(guān)門(mén)倒閉，影響后期的市場(chǎng)供應(yīng)，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，豬價(jià)也就應(yīng)聲上揚(yáng)了。
豬肉漲成這樣，肉包子一口下去都咬不到肉了，更別說(shuō)其他物價(jià)的上漲，比如房?jī)r(jià)……但現(xiàn)在有個(gè)“奇特”的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)漲不贏豬肉！
近日，易居研究院發(fā)布《近6年70城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，剔除物價(jià)上漲等因素，近6年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了9.6%。
然而，不僅一些城市的房?jī)r(jià)漲幅都跑不贏豬肉，有些甚至不漲反跌。比如金華（-1%）、?？冢?1%）、寧波（-6%）、杭州（-8%）和溫州（-24%）。
二手房市場(chǎng)怎樣呢？也有不少城市漲幅為負(fù)，比如錦州（-4%）、贛州（-5%）、泉州（-5%）、三亞（-6%）、杭州（-7%）、金華（-8%）、海口（-9%）、寧波（-10%）、牡丹江（-10%）和溫州（-25%）。
可以發(fā)現(xiàn)，一二手房?jī)r(jià)都下跌了的城市有杭州、溫州、寧波、?？?、泉州。而唐山、金華、?？凇幉?、杭州和溫州6個(gè)城市的房?jī)r(jià)，甚至已跌回五年前的水平。
為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？各個(gè)城市都有自己比較特殊的一些原因，就拿溫州來(lái)說(shuō)吧，由于2010年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)受沖擊，不少企業(yè)資金鏈斷裂，溫州的樓市受到重創(chuàng)。
房?jī)r(jià)漲幅如果連CPI都跑不贏，如果不自住，這樣的房產(chǎn)是沒(méi)有投資價(jià)值的，應(yīng)該出售或改買(mǎi)為租，更多的資金應(yīng)該放到更有升值潛力的地方，才能保值和賺錢(qián)。
哪些城市適合“加倉(cāng)”，哪些城市適宜撤出？
從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，截止2015年，全國(guó)重點(diǎn)城市的宅地累計(jì)購(gòu)地銷(xiāo)售比，揚(yáng)州、濟(jì)南、合肥、泉州、福州、南寧、常州呈明顯的供應(yīng)過(guò)剩狀態(tài)，這7個(gè)城市未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅有限，就不用考慮加碼了。
再?gòu)娜丝诜植冀Y(jié)構(gòu)來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、廈門(mén)、東莞、長(zhǎng)春、溫州、惠州、泉州、中山14個(gè)城市人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)正金字塔型。
剛需年齡段人口占比也偏高。排名前列的深圳、東莞、廈門(mén)、中山尤其值得關(guān)注。
城市的人口年齡結(jié)構(gòu)與該城市當(dāng)前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況有很大的關(guān)聯(lián)性，在其他條件基本一致的條件下，剛需年齡段所占比重越大，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)越繁榮。
因?yàn)橛芯蘖康膭傂枞巳和械?，?dāng)下城市的剛需住房消費(fèi)就有足夠支撐，5-15年后的改善性住房消費(fèi)市場(chǎng)，也有足夠發(fā)展空間。
以上城市的未來(lái)住房需求潛力好，這對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的支撐力和預(yù)期，也有良性影響。
這么看來(lái)，“京滬永漲”的邏輯還是有一定依據(jù)的。伴隨戶(hù)籍制度改革和高鐵建設(shè)，更多年輕人去一線城市發(fā)展將更容易，他們的定居落戶(hù)也會(huì)更容易，因?yàn)槿绻麑?shí)在買(mǎi)不起城區(qū)，大城市周邊（如蘇州、昆山、燕郊、廊坊、東莞、惠州等），都在快速發(fā)展，都可以成為很好的選擇。
附干貨：6類(lèi)房產(chǎn)不能買(mǎi)，趕緊避開(kāi)
買(mǎi)房不容易，但買(mǎi)到不舒心的房屋就更麻煩了。購(gòu)房者買(mǎi)房之前一定要看好，并對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)、戶(hù)型以及各種配套進(jìn)行選擇。在這期間，如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房子有問(wèn)題，購(gòu)房指南提醒你，慎選??！
（1）產(chǎn)權(quán)不明的房子
購(gòu)房者都不希望自己買(mǎi)的房子有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，不然面臨的就會(huì)是各種手續(xù)、繳費(fèi)甚至房子都不能過(guò)戶(hù)到你名下，所以在買(mǎi)房屋之前，購(gòu)房者必須將看中房屋的產(chǎn)權(quán)弄清楚。
（2）配套老舊的房子（適用于二手房）
配套老舊的房子由于小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，小區(qū)停車(chē)位不足，綠化環(huán)境不好，物業(yè)管理不完善，如果用戶(hù)型老舊的房屋申請(qǐng)貸款的話(huà)，還會(huì)受到各方面因素的限制。
（3）位于工業(yè)區(qū)或高壓線旁的房子
這種房子通常都會(huì)有空氣污染和水污染的弊端，但是一般價(jià)格都比較低，開(kāi)始可能會(huì)受人歡迎，但是考慮到環(huán)保和健康方面，這類(lèi)房子真的不適合居住。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)后，若想要將其出售就更難了。
（4）近交通要道的房子
接近交通要道的房子會(huì)有大量的車(chē)流和人流，購(gòu)房者會(huì)受到巨大的噪音困擾，而且還可能時(shí)?？匆?jiàn)交通事故現(xiàn)場(chǎng)，這對(duì)購(gòu)房者的身心健康都會(huì)產(chǎn)生影響，如果家里有老人或者小孩，出行安全方面也存在隱患。
（5）頂樓房
頂樓房冬天冷夏天熱，房屋散熱性和保溫性有限，另外，如果居住上一段時(shí)間，出現(xiàn)漏雨的可能性也是極高的。
（6）戶(hù)型顏值不給力的房子
戶(hù)型顏值很重要，雖然不能當(dāng)飯吃，但卻跟居住生活息息相關(guān)。一些功能分區(qū)不合理，廚房、衛(wèi)生間沒(méi)有窗戶(hù)或者戶(hù)型獨(dú)特的房子千萬(wàn)別買(mǎi)，買(mǎi)了住著不舒服，想要出手更難。
其他買(mǎi)房注意事項(xiàng)
（1）新房要看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”。五證齊全、正規(guī)才能保障買(mǎi)房后，購(gòu)房者能夠順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二手房要看房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況，并在房管局查詢(xún)房屋是否能夠正常上市交易。
（2）使用規(guī)范的合同文本。合同是保障購(gòu)房者權(quán)益的有效依據(jù)。購(gòu)房定金、交房時(shí)間、違約責(zé)任等等都需要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)范，要不然購(gòu)房者很容易吃大虧。
（3）要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。
（4）注意買(mǎi)房心態(tài)。不要認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)崩盤(pán)、不要總是猶豫、適當(dāng)相信開(kāi)發(fā)商或者中介、不要執(zhí)著于購(gòu)買(mǎi)十全十美的房子，心態(tài)好了，買(mǎi)房過(guò)程才能舒心。
購(gòu)買(mǎi)新房、二手房都有講究，購(gòu)房者不能一直猶猶豫豫，也不能輕易的就買(mǎi)了一些先天不足的房子。另外，購(gòu)房者買(mǎi)房前需要干脆利落的對(duì)房屋進(jìn)行定位，如果遇到以上情況的房子，慎選，出問(wèn)題的可能性太大了。
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