上海樓市火爆房產(chǎn)交易中心限客流
    上海二手房?jī)r(jià)格上月環(huán)比漲幅居一線城市首位，呈現(xiàn)明顯過熱現(xiàn)象。環(huán)北京樓市這輪漲價(jià)從燕郊開始，隨后蔓延到大廠和香河。而買家中投資客占據(jù)不少比例。樓市火熱導(dǎo)致樓盤銷售進(jìn)展遠(yuǎn)快于施工，一些樓盤尚未取得預(yù)售許可證就開始匆忙銷售。一些樓盤的收房日期已經(jīng)推到2019年。
　　
誰買了上海的房子
　　上海樓市的漲勢(shì)還在繼續(xù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)更加印證了這點(diǎn)。上海樓市將復(fù)制深圳去年以來的行情嗎？到底是誰買走了上海的房子？上海常住人口的減少將給樓市帶來哪些根本上的變化？近日，北京青年報(bào)記者前往上海，試圖摸清上海樓市瘋漲背后的邏輯。
　　“過去兩個(gè)月，買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播?！奔易钇謪^(qū)的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)的印證，在2月份上海二手房的漲幅已經(jīng)位居四個(gè)一線城市的首位，新建商品住宅的價(jià)格漲幅也只是僅次于深圳。
　　
現(xiàn)狀：上海樓市2月環(huán)比漲幅超廣州4倍
　　上海樓市的漲勢(shì)還在繼續(xù)。3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，二手住宅價(jià)格，與上月相比，70個(gè)大中城市中有34個(gè)城市上漲。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后，位居全國(guó)第二，但已經(jīng)將北廣深三個(gè)一線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環(huán)比只上漲1.2%，上海的漲幅已超過了廣州的4倍，呈現(xiàn)出一種明顯過熱的現(xiàn)象。
　　在新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格方面，上海也以2.9%的環(huán)比漲幅屈居亞軍，但其與第一名深圳的差距在逐月減少。
　　上海一名地產(chǎn)分析師支出，照此速度漲下去，上海房?jī)r(jià)將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區(qū)的房?jī)r(jià)，均價(jià)也只有10萬港幣每平方米，而位于上海中環(huán)線上的靜安府售價(jià)已經(jīng)高達(dá)8萬-9萬人民幣每平方米。對(duì)于上海樓市的現(xiàn)狀，上海易居房地產(chǎn)研究院的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，正是這種恐慌性購(gòu)買導(dǎo)致了價(jià)格的非理性增長(zhǎng)，因?yàn)槿藗兌枷朐诜績(jī)r(jià)進(jìn)一步上漲前購(gòu)買。
　　
追訪：上海樓市將成為深圳的翻版嗎？
　　然而，在上海樓市高歌猛進(jìn)、北京樓市暗流涌動(dòng)之時(shí)。深圳樓市卻悄然發(fā)生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現(xiàn)不理想。深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。北青報(bào)記者在深圳的多名好友也表示，深圳部分區(qū)域的熱度開始下降，部分房源已調(diào)低了報(bào)價(jià)。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹，他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。
　　由于擔(dān)心新一輪的市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致出手困難，一些投資者開始低于市場(chǎng)價(jià)出售手中的房源；而一些嗅覺靈敏的地產(chǎn)商開始以較低的價(jià)格開盤以盡快出貨。據(jù)深圳本地媒體的報(bào)道，3月以來深圳二手房市場(chǎng)部分房東回調(diào)了掛牌價(jià)格，幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價(jià)200萬元出售，這些新的跡象在深圳樓市中引發(fā)了熱議。
　　深圳樓市的降溫是暫時(shí)的盤整還是拐點(diǎn)？上海的樓市會(huì)“完美”復(fù)制深圳樓市的行情嗎？
　　
發(fā)現(xiàn)：券商搬家瞄準(zhǔn)賣房人群
　　浦東新區(qū)張楊路附近一家廣發(fā)證券營(yíng)業(yè)部近日把辦公地點(diǎn)挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時(shí)間，證券營(yíng)業(yè)部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉(zhuǎn)換。該營(yíng)業(yè)部客戶經(jīng)理小蔣說，他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產(chǎn)品。
　　“二手房市場(chǎng)是典型的對(duì)手交易，任何一宗買的背后都是對(duì)應(yīng)著一宗賣的生意?！睆V發(fā)證券的一名分析師指出，雖然現(xiàn)在改善性住房占了很大一部分比例，往往一個(gè)市民既是賣家，又是買家。但其中環(huán)環(huán)相扣，追根究底，賣的原動(dòng)力來自高端樓盤，買的驅(qū)動(dòng)力則是底部的剛需。
　　克而瑞研究中心分析師陳開朝認(rèn)為，上海整體驅(qū)動(dòng)力從剛需轉(zhuǎn)向改善、中高端、豪宅，今后的趨勢(shì)是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續(xù)放量。與此同時(shí)，高階需求的放量又嚴(yán)重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅(qū)動(dòng)力達(dá)到新的平衡，據(jù)此預(yù)判，房?jī)r(jià)快漲的行情仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
　　上海的樓市火爆行情還在持續(xù)，但也有人選擇逆向操作?！澳氵x擇在5100點(diǎn)的樓市買房？還是選擇在2900點(diǎn)的股市入場(chǎng)？”近日，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。
   
北京樓市樣本調(diào)查：房?jī)r(jià)大漲 投資客篤定入場(chǎng)
    "你們這還有房嗎？"陳偉（化名）問。富力新城的銷售員撇了一眼陳偉和他的父親說，"最新一期均價(jià)1萬元/平方米左右。2019年交房。"
   受降首付、契稅減免等政策影響，再加上此前北京市政府搬遷通州的刺激，環(huán)北京樓市異?；馃?。這先從燕郊開始，隨后蔓延到大廠、香河。
   
    陳偉明顯受到了這輪恐慌性需求的影響。2014年年底，他還在觀望燕郊的樓盤。那時(shí)，燕郊樓盤的均價(jià)徘徊在1萬元/平方米，而如今，燕郊房?jī)r(jià)攀升至2萬元/平方米。這已經(jīng)是陳偉和他的家人無力承擔(dān)的價(jià)格。
    被這輪恐慌性購(gòu)房裹挾，陳偉不得不選擇了更遠(yuǎn)一些的香河樓市。"不管在哪買，至少要買到一套婚房。"
   
買房眾生相
    富力新城售樓處的一張談判桌前。陳偉、他的父親、銷售員，還有一個(gè)剛剛交完訂金的投資客圍聚一處。
   
    銷售員按照銷售說辭流程向陳偉介紹樓盤的區(qū)位、配套及利好等，她在勸說陳偉當(dāng)機(jī)立斷繳納3萬元排號(hào)費(fèi)，反復(fù)告訴陳偉和他的父親，"開發(fā)商推的房源有限，只有抓緊排卡才有機(jī)會(huì)買到房。"
   
    陳偉年邁的父親并不懂得什么叫做排卡。在他那個(gè)年代，在農(nóng)村自己蓋上一座新房子就很好。但如今，已過而立之年的陳偉，由于沒有房子，幾次被臨近談婚論嫁的女友拒絕。
    在陳偉的父親看來，"隨便買哪都行。有個(gè)地方住就行。"陳偉也不再關(guān)心樓盤的品質(zhì)、區(qū)位和配套。他的訴求是首付能湊夠，月供能還得上。
   
    2016年2月1日下午央行宣布，對(duì)非限購(gòu)城市的家庭辦理首套普通住房商業(yè)貸款者，原則上最低首付款比例為25%，可向下浮動(dòng)5%。這意味著在中國(guó)大部分不限購(gòu)的城市居民的首次置業(yè)貸款最低首付比例為20%，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻。
    也就是說，湊夠十幾萬，陳偉一家人就能買上一套商品房。在結(jié)婚的道路上，陳偉才算有談婚論嫁的資本。
   
    不過，去年房?jī)r(jià)還在六七千元/平方米，如今均價(jià)已經(jīng)漲至1萬元/平方米，富力新城的房?jī)r(jià)顯然也稍微超過了陳偉一家人的預(yù)算。而更讓著急入住的他們感到壓力的是，如今銷售的樓棟收房時(shí)間已經(jīng)推到2019年。
    投資客眼見陳偉和他的家人仍有些猶豫，把自己的投資理念告訴他們，"買了一定賺。"這是他人生中投資的第五套房產(chǎn)。
    看了兩周房子之后，陳偉最終將房子定在了與富力新城不遠(yuǎn)的大運(yùn)河孔雀城，雖然收房時(shí)間也遠(yuǎn)在2018年，但均價(jià)8500元/平方米還是讓他們感到欣喜。
    "春節(jié)前一周我來看過這個(gè)樓盤。那時(shí)候均價(jià)還在7100元/平方米。那時(shí)候，售樓處冷清得很。"陳偉無奈地對(duì)著喧鬧的售樓處大聲對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。
   
篤定的投資客
    如同每輪樓市所要經(jīng)歷的周期規(guī)律，恐慌性剛需的另一面是，投資客的蠢蠢欲動(dòng)。
   
    陳偉的銷售員劉磊磊（化名）是以組為單位代理銷售大運(yùn)河孔雀城。每7個(gè)人一組，然后再去雇傭一些在街上攬客的渠道人員。渠道人員每帶進(jìn)一組新客戶，劉磊磊便付給他們100元。在香河高速公路出口兩旁，到處站滿了這些沒有固定工作的渠道人員。
   
    劉磊磊的組長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從開發(fā)商放出這一期房源開始，他們組共計(jì)收到差不多十幾組排卡，但像陳偉這樣的剛需大約只有四五組。接近萬元/平方米的房?jī)r(jià)對(duì)于本地人來說，壓力較大；而對(duì)于在北京工作的剛需而言，居住在這里的交通時(shí)間成本又不是一般人能接受。"大多數(shù)都是投資客。對(duì)于北京人來說，這里投資門檻較低。貸款的話首付10-20多萬就能買一套。有的客戶兩三套一起買，有的投資客就買更多。一些有先見之明的人士，在這輪房?jī)r(jià)上漲前，甚至以團(tuán)購(gòu)的方式購(gòu)買。"
    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還走訪了位于更接近北京的大廠樓市，那里的銷售員估算，投資客比例大約在60%-70%之間。
    而更接近北京的燕郊樓市如今更是火熱。目前樓盤均價(jià)已經(jīng)上漲至2萬元/平方米。
   
    燕郊一位銷售員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，"按照燕郊樓市現(xiàn)有情況，年底會(huì)突破2.5萬元/平方米。如果北三縣最終被確定歸北京管理或者劃到北京，燕郊樓市房?jī)r(jià)會(huì)到3萬元/平方米。"這位銷售員2015年7月份在該樓盤投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)在1萬元/平方米。她對(duì)燕郊樓市的未來充滿了信心。
   
    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察到，目前，燕郊樓市均價(jià)普遍在2萬元/平方米，大廠樓市普遍在1.5萬元/平方米，香河樓市普遍在8500-10000元/平方米。盡管已經(jīng)漲至高點(diǎn)，蠢蠢欲動(dòng)想要繼續(xù)入場(chǎng)這輪投資熱潮的投資客不在少數(shù)。
   
    有人入場(chǎng)，也有人離場(chǎng)。前不久，北京投資客李旺（化名）在朋友圈曬出了他剛剛售出的燕郊房產(chǎn)。購(gòu)入時(shí)6000元/平方米，賣出時(shí)16000元/平方米。同樣身為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的李旺認(rèn)為，這是他成功的投資案例。
   
被裹挾的恐慌？
    無論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都可能受到這輪被帶有恐慌性購(gòu)房潮的影響。
   
    陳偉在購(gòu)房時(shí)意外發(fā)現(xiàn)，他"所排卡的樓盤竟然還沒有取得預(yù)售許可證"。銷售員給他的解釋是，"房子賣得太快，但施工速度太慢了。開發(fā)商又想趁著這輪購(gòu)房潮趕緊賣房。所以只能先排卡。等到選房后，預(yù)售許可證也就差不多下來。"
    但陳偉已顧不得這么多。"房?jī)r(jià)每周都會(huì)漲，再不定，房?jī)r(jià)還要漲。"
   
    3月9日上午，燕郊一樓盤"匯福悅榕灣"開盤。對(duì)外宣傳稱，"二期三階段雙水岸華宅21號(hào)樓、29號(hào)樓排卡活動(dòng)定在上午9點(diǎn)開始，但8點(diǎn)左右，其售樓處內(nèi)外已聚集了數(shù)千名購(gòu)房者。而前一個(gè)周六其已創(chuàng)造千人搶房、680套房源在兩小時(shí)內(nèi)售罄的記錄。"
   
    最近幾個(gè)月，類似"北三縣（燕郊、大廠、香河）可能行政上會(huì)歸為北京管理，或者直接劃為北京；北京地鐵會(huì)通燕郊和大廠等"，這些不確定的傳言以各種版本充斥在環(huán)北京樓市，使這里的開發(fā)商和銷售員不停向各類投資客宣傳，"買到即賺"的理念。
   
    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前北三縣的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯上漲，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的政策差異有關(guān)系。北京市場(chǎng)購(gòu)房政策依然較嚴(yán)，所以部分購(gòu)房者會(huì)到北三縣購(gòu)房。從這個(gè)角度看，此類購(gòu)房需求的釋放顯然是符合市場(chǎng)預(yù)期的。
   
    嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前購(gòu)房市場(chǎng)中，實(shí)際上也有較大的投資投機(jī)因素。投資客進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的難度相對(duì)大，所以會(huì)選擇投資此類北京周邊城市。其心態(tài)基本一致，即認(rèn)為后續(xù)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì)很大，同時(shí)能獲得相應(yīng)的溢價(jià)回報(bào)。當(dāng)然從樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的角度看，需要對(duì)此類市場(chǎng)需求進(jìn)行管控。
   
    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前北三縣中，恐慌性購(gòu)房的情緒也是存在的。建議對(duì)部分房?jī)r(jià)虛高或漲價(jià)過于離譜的樓盤，在購(gòu)置時(shí)還是要理性，不一定要有非買不可的心態(tài)，否則容易被套。
   
    北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志并不看好北三縣這輪上漲潮。他認(rèn)為，作為京津冀一體化的重要部分，北三縣應(yīng)該正確看待自身發(fā)展。他以燕郊舉例稱，"隨著京津冀發(fā)展、協(xié)同目標(biāo)的制定，首都一些功能的疏解，特別是河北省政府不斷增強(qiáng)自己的投入能力，作為深入北京腹地的板塊，燕郊產(chǎn)生了虹吸現(xiàn)象，卻引發(fā)過度炒作和房?jī)r(jià)瘋漲。燕郊已經(jīng)過度飽和，大部分購(gòu)買燕郊樓盤者都是為解決居住問題，早期在燕郊置業(yè)的家庭或者是看到燕郊有投資價(jià)值，但現(xiàn)在燕郊不斷增加供給，其實(shí)沒有太多提升空間。"
    陳志認(rèn)為，京津冀一體化給河北的定位是疏解北京功能。而北京不太可能考慮將其并入，從而增加北京的負(fù)擔(dān)。

北京青年報(bào)