剛剛過去的2015年，任志強(qiáng)表示：“只要經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在不買房再等30年”。最近在財(cái)富派《金融大咖說》采訪中，這位準(zhǔn)確“預(yù)測(cè)”2015年房?jī)r(jià)暴漲的地產(chǎn)“大炮”再發(fā)預(yù)測(cè)：“2016年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲！”

主持人王康：很多人說中國房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)日本90年代，未來可能會(huì)持續(xù)下跌，您怎么看？
    任志強(qiáng)：我不認(rèn)為中國通縮出現(xiàn)的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。在很多時(shí)候CPI低迷，房?jī)r(jià)不是下跌的。我也不認(rèn)同很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家用90年代的日本來形容中國的現(xiàn)在，一個(gè)重大的差別是：80年代日本政府要求農(nóng)民出讓土地用于建設(shè)。而且政府規(guī)定不出讓土地，幾年后要開始收稅，或者有其它限制。所以那時(shí)日本農(nóng)民大量出售土地給企業(yè)，政府和銀行。這是中國和日本市場(chǎng)的根本性不同之處。中國是政府低價(jià)征收農(nóng)民土地，然后加價(jià)買給市場(chǎng)。政府賺了很多錢，所以兩個(gè)市場(chǎng)根上就有所不同。

主持人王康：泛濫的流動(dòng)性是否會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱？
    任志強(qiáng)：我不也同意這種看法。農(nóng)民是過去十年里進(jìn)入城市的主力軍，城市里的收入高于農(nóng)村，所以農(nóng)村人口來城市打工。這個(gè)趨勢(shì)未來十年也不會(huì)改變，80后90后他們一旦進(jìn)入城市，是不太可能回農(nóng)村的。未來的人口依然會(huì)源源不斷地進(jìn)入城市，這種趨勢(shì)不會(huì)改變。而且中國政府做的一件事情就是放開城市戶籍，戶籍城市化。如果這個(gè)政策全面實(shí)施的話，一定會(huì)有大量的人愿意進(jìn)城。年青人在城市享受更好的教育和醫(yī)療，老年人在農(nóng)村保留土地。只要城鎮(zhèn)化繼續(xù)，中國房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)日本式的崩盤下跌。目前的問題是：政府對(duì)市場(chǎng)影響太深，十八屆三中全會(huì)明確市場(chǎng)配置資源。但是只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們的政府控制著資源，也控制著價(jià)格。這些違背三中全會(huì)的精神！即使是最近的五中全會(huì)，市場(chǎng)化也被再次提出。習(xí)主席所提出的供給側(cè)的改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果沒有市場(chǎng)化，很難實(shí)現(xiàn)改革。只要在政府的調(diào)控之下，市場(chǎng)不會(huì)好，價(jià)格也不會(huì)好。
    關(guān)于中國持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)犀利地指出地方政府其實(shí)是幕后推手，“中央政府希望房?jī)r(jià)得到抑制，不希望增速太快。但是哪個(gè)地方政府希望土地的價(jià)格賣得更低一點(diǎn)呢？在北京，面粉（土地）的價(jià)格已經(jīng)超過了面包（房?jī)r(jià)）的價(jià)格，而且是成倍超過，所以地方政府其實(shí)并不愿意房?jī)r(jià)跌下去。以上海為例，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入價(jià)格比。這跟我們的土地制度有關(guān)系。我國土地被分成農(nóng)村基本用地和城市基礎(chǔ)用地兩個(gè)部分，而城市用地只有一個(gè)出口，就是國家這個(gè)出口。以香港為例，有公有土地，同時(shí)私有土地也存在，兩者之間可以互相平抑。如果公有土地價(jià)格太高，那么可以購買私有土地，兩者互相牽制，平衡市場(chǎng)。但是中國沒有這樣的制度，地主只有一個(gè)：就是政府。所以房?jī)r(jià)的高低與政府土地的供應(yīng)價(jià)格密切相關(guān)，也與政府土地的供應(yīng)數(shù)量密切相關(guān)?！?BR>    任志強(qiáng)表示：“部分地區(qū)大量房地產(chǎn)庫存，是因?yàn)檎懦龃罅客恋?，?dǎo)致房?jī)r(jià)無力上升。房?jī)r(jià)快速上升的地區(qū)，兩大因素：
    一個(gè)就是政府的土地供應(yīng)少，第二個(gè)因素是有大量的人員進(jìn)入這個(gè)地區(qū)，這兩個(gè)因素就是供求關(guān)系的調(diào)整。房?jī)r(jià)上升會(huì)讓居民負(fù)債率上升，如戶均幾百萬的房貸，會(huì)不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)？負(fù)債率是投資的有效組成部分，尤其是在低利率的時(shí)候，（以低利率貸款）
    對(duì)投資人來說，其實(shí)是受益更多的。在低利率環(huán)境下中產(chǎn)階級(jí)不斷擴(kuò)大自己的債務(wù)的話，其實(shí)是更合理的一種投資。中央政府的規(guī)劃是2020年我國居民收入翻一番。我們可以預(yù)測(cè)一下，居民收入翻一番的時(shí)候，房?jī)r(jià)未必會(huì)翻一番。那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)可能只漲了40%或者50%，推導(dǎo)的結(jié)果就是你的債務(wù)是在降低而不是上升，債務(wù)被稀釋掉了，而且未來收入的增加是有保障的，因?yàn)橹醒胱隽嗣鞔_的預(yù)期了，但是房?jī)r(jià)沒有明確的預(yù)期一定會(huì)漲。在很多的人的理解里，房?jī)r(jià)漲一倍，收入就會(huì)漲一倍。其實(shí)不是這樣的，在收入增長(zhǎng)當(dāng)中（生活開支后）余下的錢是會(huì)倍增的。所以我不認(rèn)為（居民因?yàn)橘彿吭黾觽鶆?wù)水平）會(huì)是一個(gè)嚴(yán)重的問題。”

主持人王康：在未來三到五年內(nèi)，哪些房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)上升，哪些會(huì)呈下降趨勢(shì)呢？
    任志強(qiáng)：從現(xiàn)在數(shù)字來看，有風(fēng)險(xiǎn)的其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場(chǎng)。庫存量2億多平方米，全國一年銷售2億多平米，基本上是1：1的關(guān)系。住宅地產(chǎn)盡管存量4億平方米，但是一年我們銷售10個(gè)億，所以是0.4：1。住房出現(xiàn)空置是因?yàn)槿巳阂苿?dòng)了，有些城市人口增加了，房子越來越緊張；有些城市蓋好了房子，但是人口不去那里，造成空置，是區(qū)域差別的問題，但是總體上住房地產(chǎn)的銷售量遠(yuǎn)大于庫存的。

主持人王康：現(xiàn)在還有一種政策是政府將會(huì)購買存量房產(chǎn)變成經(jīng)適房，您怎么看？
    任志強(qiáng)：這是另一種政府干預(yù)市場(chǎng)，政府買房子造房子都是錯(cuò)的！經(jīng)適房在大部分國家，包括聯(lián)合國人權(quán)公約都是保障租不起房子的人，但是中國的保障房是把保證有地方住變成了有財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該就是由市場(chǎng)來負(fù)責(zé)的部分，保障居住權(quán)力和保障財(cái)產(chǎn)權(quán)力混淆，造成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問題。例如說我們提出保障性住房3600萬套，但是什么房子沒有說清楚。都是租賃性的，就是保障居住權(quán)力。如果一部分是出售的，那么就是保障財(cái)產(chǎn)權(quán)力。2008年溫總理明確提出“居者有其屋”，但是人大的修改意見是“居者有其所”。十二五最終的意見是保障財(cái)產(chǎn)權(quán)力，3600萬套里有相當(dāng)部分是出售的，所以這是把保障和市場(chǎng)放在一起，這是最大結(jié)構(gòu)性問題。北京有“自住商品房”，但是其實(shí)政府是不可以給房產(chǎn)定價(jià)的，住建部明文規(guī)定：房產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)雙方買賣決定的，政府不能干預(yù)，政府定價(jià)的“自住商品房”其實(shí)不是保障房所以出現(xiàn)很多問題。還有一個(gè)問題就是“棚改房”，實(shí)物拆遷讓一戶人家有三套五套房子，只住一套，但是多出來的兩三套進(jìn)入市場(chǎng)，這兩種房產(chǎn)都是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制破壞，因?yàn)樵诳捎?jì)算的市場(chǎng)，多了一部分供應(yīng)所以這種問題不解決的話，永遠(yuǎn)會(huì)把中國的房產(chǎn)市場(chǎng)拖入泥潭。

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