有評論文章指出，近百年的每一次金融危機都是由房地產(chǎn)出問題引爆的。消化房地產(chǎn)的高庫存已成決策者的心病，堅定地對房地產(chǎn)去庫存化，也是降低經(jīng)濟金融風險的重要工作。一些地方只圖一時之快，唯GDP論、大拆大建、盲目開發(fā)的惡果正在顯現(xiàn)，并已深刻地拖累殃及整個經(jīng)濟體，甚至有可能癌變。這篇文章具有一定參考意義。
　　央行、銀監(jiān)會本周發(fā)出通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
　　記得去年國慶前夕，兩部委發(fā)文，對不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。新出的政策意味著執(zhí)行尺度再下一城，只要首付20%即可。
　　去年底，中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議上提出，要把化解過剩產(chǎn)能，降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本，化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風險等作為今年經(jīng)濟工作的“四大殲滅戰(zhàn)”來打。關于化解房地產(chǎn)庫存的具體方案非常明確，中央經(jīng)濟工作會議提出通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，鼓勵房地產(chǎn)商降價、取消過時的限制性措施等方法穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
　　知名地產(chǎn)商、“大嘴先生”任志強昨天微博上不無怨言地評說，“出個政策也婆婆媽媽的？”“明明是過時的限制性政策，就是不肯統(tǒng)一降到首付兩成？” 戲謔性地挑明了新政的初衷和用意。但開發(fā)商還是要感恩在對，在全面去杠桿的背景下，貨幣當局仍通過提高杠桿來消化積壓庫存房產(chǎn)，是救開發(fā)商的命，還是要知福惜福，不要身在福中不知福。
　　

中國當下的房產(chǎn)庫存的“過剩產(chǎn)能”有多嚴重？
　　去年10月，國家統(tǒng)計局有過一個數(shù)據(jù)，截至2015年9月末，中國房地產(chǎn)總庫存量已經(jīng)達到6.8億平方米，其中有4.44億平方米是住宅。保守測算，2015年底庫存量可能會超過7億平方米。但北師大鐘偉教授和他的研究團隊推算的一份報告更加驚人，報告認為如果算上在建項目，未來不長時間里全國樓市庫存將達到85億-90億平方米。他的研究團隊按過去3年平均銷售速度計算，認為需要至少7年時間才能消化。
　　

庫存和空置主要集中在三四線的中小城市。
　　春節(jié)前，我在長三角和珠三角地區(qū)沿高鐵線走了一些中小城市，有的幾十萬人口的小縣城，積壓的商品房超過300萬平方米，再增加一倍的人都可以住得下。有的地方連續(xù)三年房產(chǎn)大滯銷，現(xiàn)在市場幾乎處于冰封凍結(jié)狀。一些地方鋪天蓋地建體量宏大的高鐵新城，面積之大如史詩般壯闊，讓人目瞪口呆。前幾年在土地高位時拿地的開發(fā)商蓋的房子陸續(xù)封頂，還在繼續(xù)撐大庫存的肚皮。
　　有個開發(fā)商拿了300畝地，很小心地只開發(fā)一小塊，蓋了三幢高層，樓都封頂了也沒賣出幾套。均價也從幾年前的八九千腰斬到四五千左右，但買漲不買跌，大量房子空在那無人問津，中小開發(fā)商普遍出現(xiàn)流動性如瀝青的緊張狀態(tài)，因資金鏈斷裂跑路的頻頻發(fā)生。
　　太多的房子沒辦法消化，一位市長毫不避諱地說，按目前進度，空置房子十年可能都難以出清。難怪任志強提出實在賣不掉只有炸掉才能出清。
　　經(jīng)過兩年的利率下調(diào)，中長期利率已處于歷史低點，這時，降低首付，提供可貸款比例到八成，大大降低了購房者的負擔，對開發(fā)商來說是普降甘霖的救命之舉。但是，開發(fā)商一定要清醒，不要以為把救命救火之舉誤作“昨夜牛郎今又來”，瘡疤好了忘了痛，又可以去瘋狂拿地做地王再繼續(xù)發(fā)瘋蠻干。
　　要看到，現(xiàn)在的“救命”實際是在對流動性實際救助，是防止銀行體系出問題。房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售，兩頭都具有高杠桿屬性。
　　開發(fā)環(huán)節(jié)1：4，只要25%的自有資金就可以，如果考慮到帶資建設部分，杠桿率要超過1：5甚至更高，而購房環(huán)節(jié)從過去的1：3現(xiàn)在又達到1：4，至于有的地方一度搞出零首付，杠桿率就更沒譜了，這決定了房地產(chǎn)與金融體系唇齒相依。
　　房地產(chǎn)高空置率既是資產(chǎn)泡沫的標志，也是金融風險的重大隱患。歷史的經(jīng)驗教訓告訴我們，當泡沫植根于巨大的杠桿基礎之上時，泡沫一旦破裂將給整個系統(tǒng)帶來毀滅性打擊。
　　如今，我國家庭戶均擁有住房已接近1.1套，供求關系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。大規(guī)模土地供應和房地產(chǎn)過熱開發(fā)形成的“堰塞湖”般的高庫存，背后潛在的經(jīng)濟金融風險顯然已讓高層深感不安。從習近平總書記在11月10日的中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上的講話，到李克強總理在中央黨校的講話中，都明確提出房地產(chǎn)去庫存是一項緊迫的任務。
　　歷史地看，近百年的每一次金融危機都是由房地產(chǎn)出問題引爆的。消化房地產(chǎn)的高庫存已成決策者的心病，堅定地對房地產(chǎn)去庫存化，也是降低經(jīng)濟金融風險的重要工作。一些地方只圖一時之快，唯GDP論、大拆大建、盲目開發(fā)的惡果正在顯現(xiàn)，并已深刻地拖累殃及整個經(jīng)濟體，甚至有可能癌變。
　　這次加杠桿救市應視為特殊時期的應急之舉，如不抓緊時間解決房地產(chǎn)的高庫存問題，可能會釀成新的經(jīng)濟金融風險。但也要警示市場參與各方，不可再任性胡為，以為政府任何時候都為你托底，自己就百毒不侵，那就大錯大錯了。

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