中國(guó)房地產(chǎn)不倒的神話在2015年這個(gè)冬天即將過去之時(shí)，終于露出了要倒下的跡象。
　　想起2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，火爆至年底，市場(chǎng)上幾乎沒有了真正的空頭，幾乎沒有人敢再預(yù)判房?jī)r(jià)會(huì)下降，乃至于筆者那個(gè)時(shí)候?qū)懥艘黄睹绹?guó)退出QE將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)致命一擊》的文章并沒有引起太多的反響。在文章中，我呼吁，中國(guó)房地產(chǎn)政策應(yīng)盡快從抑制房?jī)r(jià)過快上漲轉(zhuǎn)向防止房?jī)r(jià)下跌可能引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　恍若一夢(mèng)，房地產(chǎn)從過去的炎炎烈日轉(zhuǎn)瞬進(jìn)入冰冷的寒冬，從2014年3月杭州房?jī)r(jià)下降到今天，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速?gòu)倪^去的20%多下滑至今年11月的1.3%。作為房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的四大指標(biāo)：房屋新開工面積下降14.7%，房屋竣工面積下降3.5%，土地購(gòu)置面積下降33.1%，土地成交價(jià)款下降26.0%。這四個(gè)指標(biāo)同時(shí)下降，可謂極為罕見，房地產(chǎn)至此進(jìn)入冬天無疑。一旦完成這種轉(zhuǎn)換，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，過去市場(chǎng)上流行的什么“剛需”，什么“城鎮(zhèn)化”之類的支撐高房?jī)r(jià)的噱頭都沒有任何用。這就叫市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)的風(fēng)向徹底變了之后，不管政策如何發(fā)力，市場(chǎng)并不會(huì)乖乖跟著政策走。
　　這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在之前中央財(cái)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、政治局會(huì)議的基礎(chǔ)上，再次發(fā)力，提出了一整套化解房地產(chǎn)庫存的政策組合拳。綜合起來有這么幾點(diǎn)：一是仍然將化解房地產(chǎn)庫存的希望寄托在農(nóng)民工的身上，提出“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求?！?二是允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求;三是提出未來制度改革的方向，是“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”;四是提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng);五是提出鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià);六是提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度;七是提出取消過時(shí)的限制性措施。
　　這七大措施，概括起來講，就是鼓勵(lì)農(nóng)民工買房，構(gòu)建新的住房制度體系，取消限制性的措施，推動(dòng)開發(fā)商兼并重組，降低住房?jī)r(jià)格?？梢哉f，這套組合拳，是多年來圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)最全面的一次解決方案。然而，坦率的說，由于短期去庫存的功利性目標(biāo)太明確，盡管其中提到了“新的住房制度”，但政策的內(nèi)涵模糊，如何構(gòu)建，并沒展開。將未來房地產(chǎn)的希望寄托在農(nóng)民工買房，以及開發(fā)商降價(jià)上，筆者在之前的文章中分析過，如果沒有一整套的政策舉措，真的不現(xiàn)實(shí)。面對(duì)房地產(chǎn)如此重大的問題，我不知道中國(guó)的那些所謂的智囊是如何給高層建言的，最終拿出這么一套不痛不癢的東西，對(duì)市場(chǎng)面前面臨的問題和變局缺乏清晰的認(rèn)識(shí)，沒有意識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)無論是市場(chǎng)基本面，還是公眾對(duì)房地產(chǎn)的投資的熱情，以及需求都發(fā)生了顛覆性的變化。提出的政策措施，基本都是敷衍了事，先把暫時(shí)的困難度過去，很難看出抓住目前房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)機(jī)，痛下決心對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)制度體系進(jìn)行真正的構(gòu)建，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定一個(gè)好的制度基礎(chǔ)。真是令人扼腕嘆息。
　　第一，筆者過去一再講，農(nóng)民工救不了房地產(chǎn)。把中國(guó)房地產(chǎn)去庫存的希望寄托在農(nóng)民工身上，等于是想讓窮小子娶公主。一方面高高在上的房?jī)r(jià)和農(nóng)民工的收入不匹配，另一方面，農(nóng)民工能在戶籍地的城市買房的，早都買了，而能夠在就業(yè)地買房的農(nóng)民工并不多。至于租賃市場(chǎng)，多年來其實(shí)和農(nóng)民工無緣，不管給多大的優(yōu)惠，農(nóng)民工并沒有租商品房的實(shí)力和習(xí)慣。
　　第二，希望開發(fā)商降房?jī)r(jià)也不現(xiàn)實(shí)。在政策刺激下，一線城市、重點(diǎn)城市、人口未來流入城市的房?jī)r(jià)不要說降，不要再次猛漲都算不錯(cuò)，而三四線，四五線受庫存的壓力，盡管漲不起來，但大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)沒有太大的降價(jià)空間。三四線城市最大的問題不是價(jià)格泡沫，而是數(shù)量泡沫。再說得徹底一點(diǎn)，即使開發(fā)商降價(jià)，也距離農(nóng)民工的購(gòu)買力仍然距離很大。
　　第三，管理層和房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有人都應(yīng)該意識(shí)到，房地產(chǎn)得了大病，在房地產(chǎn)繁榮的時(shí)候，很多人被沖昏了頭腦，貪婪的享受著房地產(chǎn)泡沫的饕餮盛宴，而鮮有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。今天中國(guó)房地產(chǎn)面臨的問題絕非庫存那么簡(jiǎn)單，庫存扭曲的背后是整個(gè)房地產(chǎn)制度體系的缺失。在房地產(chǎn)上升的周期，沒有抓住時(shí)機(jī)構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的制度體系，也沒有為市場(chǎng)下滑時(shí)給予足夠的政策儲(chǔ)備和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。從而使得中國(guó)房地產(chǎn)到了今年，其病已經(jīng)入膏肓，可謂疑難雜癥。如果認(rèn)為，時(shí)下的房地產(chǎn)之病只是在庫存，那就太天真了。
　　第四，我們?nèi)匀粵]有看到管理層對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行脫胎換骨的決心。比如，土地的買賣問題，預(yù)售的問題，稅費(fèi)的問題，產(chǎn)權(quán)的問題，住房金融的問題，貸款利息抵稅的問題，都沒有提上日程。中國(guó)房地產(chǎn)不理性、
不穩(wěn)定、不健康的關(guān)鍵仍然是長(zhǎng)期制度的缺失，而不是別的。要真正使中國(guó)房地產(chǎn)健康起來，需要抓緊時(shí)機(jī)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)方面的欠賬，抓緊取消或完善房地產(chǎn)預(yù)售，抓緊全國(guó)推行房產(chǎn)稅，抓緊對(duì)全國(guó)住房進(jìn)行普查，抓緊房地產(chǎn)登記的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，抓緊建立中國(guó)住房銀行，抓緊推行貸款利息抵稅政策。在這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議文稿正式發(fā)布前，誤傳70年的產(chǎn)權(quán)制度要取消，后來證明是個(gè)烏龍。我在想，要是這不是烏龍，起碼意味著有比較靠譜的制度出現(xiàn)。
　　最后我想說買房的問題。
　　如果未來的房地產(chǎn)政策到此窮盡，則結(jié)果肯定是令人失望的，既解決不了中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下的庫存危機(jī)，也解決不了長(zhǎng)期健康發(fā)展問題，如果在住房金融、稅費(fèi)減免等等方面構(gòu)建真正的制度體系，中國(guó)房地產(chǎn)則有希望實(shí)現(xiàn)脫胎換骨的變化。相信明年為了完成去庫存的任務(wù)，信貸政策，稅收政策，財(cái)政補(bǔ)貼，住房金融等方面都會(huì)有一定的動(dòng)作，20%的首付肯定會(huì)推出，各種短期的措施都意味著買房可以享受刺激的紅利。一線城市、重點(diǎn)城市以及未來人口流入的城市，肯定是買房的最佳時(shí)間窗口，至于投資其他城市的房地產(chǎn)，意義并不大。如果為了居住買房，明年肯定也是好的時(shí)機(jī)，畢竟政策的刺激力度不會(huì)小。但也是僅此而已?？傮w而言，中國(guó)房地產(chǎn)的病和人類歷史上每一次房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)后的病癥沒有本質(zhì)的區(qū)別，有泡沫，就會(huì)有破滅，而泡沫什么時(shí)候破滅，只有神仙知道。
　　也許神仙都不知道。

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