阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會理事長任志強(qiáng)近日在參加某活動時表示，人口流動帶動了財(cái)富和資金，未來吸引人口的城市才是投資風(fēng)口。比如深圳，一大批有文化、創(chuàng)意、能力的人向深圳聚攏，所以深圳房價(jià)增速最快；而東三省由于人口迅速轉(zhuǎn)移，財(cái)富也被帶走。所以在未來發(fā)展過程中，我們更多考慮的應(yīng)是這個城市有沒有吸引人口的潛力，如果沒有，這個城市就不值得投資。房地產(chǎn)投資也是這個道理。
“6.9”不是底部 經(jīng)濟(jì)下行趨勢仍將繼續(xù)
先看世界經(jīng)濟(jì)，全球經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況不太好。不管是同比還是環(huán)比，全界的幾個經(jīng)濟(jì)組織，比如世界銀行、貨幣基金組織等等，預(yù)測的都是經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行。歐洲復(fù)蘇的情況也比較差。石油價(jià)格比較高的時候，俄羅斯還行，但后來石油價(jià)格下降以后俄羅斯經(jīng)濟(jì)開始迅速下滑。全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對于中國來說有非常重要的影響，因?yàn)槲覀儗ν庖来娑冗€是很高。
8月份全世界各國進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)貿(mào)易值全是負(fù)的，除了中國。9月份中國也會變成負(fù)，不但進(jìn)口負(fù)，出口也負(fù)。進(jìn)口負(fù)情有可原，因?yàn)槌素泿刨H值，大宗商品價(jià)格也下降了，有一些產(chǎn)品我們進(jìn)口的量并沒有減少，但額度減少。出口則很難用這個理由解釋。我們預(yù)計(jì)就進(jìn)出口來說，今年對GDP的影響是負(fù)的。這種情況短期之內(nèi)扭轉(zhuǎn)不了，所以不要指望進(jìn)出口能夠像過去十年一樣有巨大拉動作用。
再看GDP，今年一季度、二季度GDP已經(jīng)變成兩個7，三季度是6.9。很多人指望三季度是底部，但目前大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析明年6月份是底部，截至目前下行趨勢將繼續(xù)。一、二季度之所以能夠保7，是因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中金融業(yè)增長17.4%，第三產(chǎn)業(yè)尤其是金融業(yè)上半年的活躍導(dǎo)致增加了1~1.3個點(diǎn)的GDP。二、三季度GDP下行壓力，大部分來自于CPI，這里頭和我們密切相關(guān)的是物價(jià)。中國消費(fèi)物價(jià)已經(jīng)在持續(xù)下降，雖然8月份因?yàn)樨i肉價(jià)格上漲，消費(fèi)物價(jià)漲到了2，但全年平均下來還是一點(diǎn)幾。國際上認(rèn)為消費(fèi)物價(jià)1以下就進(jìn)入通縮，一到二之間就是通縮的邊緣，中國已經(jīng)基本進(jìn)入一個通縮的經(jīng)濟(jì)狀況。還有一個是工業(yè)市場價(jià)格，在中國的歷史上還沒有出現(xiàn)過連續(xù)43個月PPI是負(fù)增長，而且越來越嚴(yán)重，沒有任何回升趨勢，這說明工業(yè)生產(chǎn)需求也很低迷。
再來看投資。民間投資占固定資產(chǎn)投資65%。政府投資只占35%。最近民間投資迅速下滑，政府投資即使上升也抵不住民間投資的快速下滑。把時間拉長一點(diǎn)，2009年初四萬億強(qiáng)刺激的情況下，政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目數(shù)量和計(jì)劃投資額都很巨大。但今年沒有強(qiáng)刺激的情況下，批準(zhǔn)的項(xiàng)目數(shù)量變少，計(jì)劃投資額的部分更低。因此靠政府的錢拉動GDP幾乎不太可能。
如果想投資增長的話得有錢，錢不到位基本上沒什么意義。
中國人不是沒有錢，但不在境內(nèi)花錢。去年中國人境外消費(fèi)大概一萬八千多億。大家認(rèn)為這是一個逐漸把消費(fèi)變成主導(dǎo)地位的一個重要條件。美國GDP當(dāng)中消費(fèi)占比70%左右，中國只有30%~40%，與政府投資相關(guān)的消費(fèi)額占50%左右，和國際大部分國家比還是低水平。
房地產(chǎn)開發(fā)投資陷頹勢 增速自1984年以來最低
房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資。通常當(dāng)房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速的時候。這個多少年來已經(jīng)成為重大的規(guī)律，所以從建國以來，中國的房地產(chǎn)都是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)增速的重要工具之一。增速過高過熱的時候就壓，增速過低或者過冷的時候就刺激。通常是用這個來平衡和拉動。今年我們房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)降到3.5，自1984年以來最低。
今年新開工面積持續(xù)下降。2014年的1季度土地購置開始出現(xiàn)負(fù)增長，一直持續(xù)到2013年。為什么2013年出現(xiàn)房價(jià)暴漲，因?yàn)榍皟赡晖恋刎?fù)增長讓新開工率急劇下降，2013年出現(xiàn)供應(yīng)短缺，價(jià)格上漲后土地供應(yīng)開始上漲，但到2014年再一次出現(xiàn)土地購置負(fù)增長，我們估計(jì)這次負(fù)增長趨勢可能會持續(xù)到明年的三季度。
目前沒地也沒錢
短期內(nèi)不可能靠政策刺激扭轉(zhuǎn)樓市頹勢
預(yù)測房地產(chǎn)未來的時候，通常第一個指標(biāo)就是土地，土地供應(yīng)量。如果土地購置率為負(fù)，想投資增長簡直不可能。要想讓投資上去，先得有地。下鍋沒有米，土地相當(dāng)于房地產(chǎn)的米。但是我們看到的一線土地價(jià)格略有上升，為此上海最近停止了一些土地的供應(yīng)。房價(jià)一高就停止土地供應(yīng)，這不是讓房價(jià)更高嗎。所以今年土地價(jià)格在一線城市是暴漲的，因?yàn)楣?yīng)量少。而三四線城市實(shí)際上賣地不如開發(fā)用地市場。很多地方政府寧愿不賣地，因?yàn)樵劫u越賠。中央政府要的是名聲，地方政府要實(shí)惠。
再看銷售，銷售速度增長很快。兩者之間差什么？價(jià)格。我們的銷售面積8月份已經(jīng)變成正7.2的增長。銷售額是15.3的增長。雖然銷售面積增長，但還是沒有辦法消化全部的庫存。為什么2008年樓市刺激政策實(shí)施后迅速增長，就因?yàn)樵谀菚r候樓市沒有太多庫存。但是今天有將近6億多庫存，所以很難在短期之內(nèi)用幾萬億的投資拉動讓房地產(chǎn)迅速扭轉(zhuǎn)頹勢。
除了沒有地以外也沒有錢。前面看到銷售額增長已經(jīng)達(dá)到15%的增速，但為什么到位資金增長才只有百分之零點(diǎn)幾。原因在于銷售款大部分都用來還賬，所以今年銷售雖然好轉(zhuǎn)但投資不會增長，因?yàn)橹饕馁Y金鏈用于還貸，自有資金的增長比例非常非常低。
未來樓市生產(chǎn)供給會越來越低
全國現(xiàn)在約有220億平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，我們住宅總量約需要440億左右，就是在現(xiàn)有基礎(chǔ)翻一番，按照十年計(jì)算，每年竣工量大概14億，也就是說大概有七到八年的時間基本可以滿足新增兩百多億的工程總量。
但我們不可能一直保持增長到2030年，現(xiàn)有新開工量持續(xù)下滑。過去一年多可以新開將近二十億平方米，今年只有六億多?，F(xiàn)在的14億自有商品房住宅竣工量大約有九億多，不到十億，還有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建設(shè)總量，14億基本到頭。未來生產(chǎn)供給會越來越低。
在建未完工面積還有很多，現(xiàn)在大概有60億左右平方米，很高。但很多可能在停滯狀態(tài)，存在基數(shù)但不具備竣工積極性。這幾年我們連續(xù)完成大概105億，未來發(fā)展也會持續(xù)，但要讓它永遠(yuǎn)按照這樣一條斜線增長不可能。所以我們認(rèn)為到一定頂峰生產(chǎn)供給這條線會逐漸下滑。
人口結(jié)構(gòu)對樓市影響巨大
老齡化不會削弱住房需求
人口結(jié)構(gòu)對于住房影響巨大。2015年可能是購房適齡人口比例最高峰，以后開始出現(xiàn)下降趨勢。25到35歲之間的人群購房總量大概占總購房量的34.7%，35到45歲之間占35.8%，光這兩者的購房量就占到購房總量的70%。小于25歲大部分都是靠父母(買房)，大于45歲很多以舊房置換。購房適齡這類人群比例2015年以后呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，這對樓市影響比較大。
計(jì)劃生育到現(xiàn)在為止已經(jīng)進(jìn)入嬰兒低潮，網(wǎng)上最近討論要不要全面放開二孩。如果再不放開，未來就業(yè)人口的比例將逐步下降。德國是世界老齡化程度最高的國家，德國1960年的人口結(jié)構(gòu)和中國2010年的人口結(jié)構(gòu)差不多。2010年德國五十歲以上人口占大多數(shù)，德國老齡化程度高但是他們有錢，人均GDP五萬多美元，我們?nèi)司鵊DP才八千美元，所以大家都在研究中國人未老先富以后會怎么樣。
很多人說我們年輕人不要買房子，以后可以繼承爺爺奶奶外公外婆好幾套房子，這個笑話一聽就不可信，但很多人都信。為什么不可信，因?yàn)槔弦惠呑尤ナ滥悴庞锌赡芾^承房子。以后醫(yī)療衛(wèi)生條件越來越好，老人家活得很健康，平均年齡90歲以上，你上哪兒繼承房子去。德國60年代的時候有7300萬人口，家庭總數(shù)1900萬，平均每個家庭3.76人。到2010年，德國總?cè)丝?100萬，人口只增加了10%，但家庭數(shù)增加一倍多，四千多萬。因?yàn)槊總€家庭人數(shù)變少了，從每戶3.76人變成2.03人。老齡化生活不是說代表以后住房需求少了。正好相反，老人越來越多，年齡越來越長，單身老人增加了，家庭變小了，住房需求會增加。1985年時我國每戶家庭平均3.76人，現(xiàn)在全國平均3.02，城市是2.8。北京上海為什么緊張了呢，北京的家庭人口數(shù)已經(jīng)是2.6，上海2.63?，F(xiàn)在叫老齡化和少子化，家庭人口結(jié)構(gòu)越來越小，住房不是沒有需求。
樓市區(qū)域分化加劇
一線投資回暖，二三線持續(xù)下滑
從今年來看，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大，還在繼續(xù)加大。我不認(rèn)為已經(jīng)到底，GDP不會上升回暖。世界經(jīng)濟(jì)也是如此，美國吵吵很長時間也沒敢加息，一旦加息就崩了。房地產(chǎn)調(diào)控動作防控了嗎？沒有，中央政策不明確：一方面想放開房地產(chǎn)相關(guān)限制政策，刺激房地產(chǎn)市場，但一旦房地產(chǎn)市場有增長他們就開始猶豫了，住建部出臺政策把非限購城市30%的首付降到25%，原來是20%，也就是說現(xiàn)在執(zhí)行的仍然是從嚴(yán)調(diào)控政策。我們認(rèn)為投資持續(xù)低增長還會延續(xù)，以后能不能上升還得看宏觀經(jīng)濟(jì)的變化。
有沒有有利因素？有，貨幣寬松政策還在繼續(xù)。穩(wěn)定住房消費(fèi)仍然是中央政府的主要目標(biāo)，政府還是在想利用樓市來拉動GDP。住建部加大舊房、舊城改造，還在提供資金支持和加大力度。
到年終為止房價(jià)開始回升，新建商品房價(jià)格低但已經(jīng)開始環(huán)比迅速上升，目前為止七十個大中城市，環(huán)比來說上漲速度還是很快的。
從今年往后看，一是區(qū)域分化越來越加劇，二是地區(qū)之間GDP的增長變化非常大，還有就是刺激政策還會持續(xù)，雖然距年底只剩三個月，但我們預(yù)計(jì)還會繼續(xù)出臺相關(guān)政策。目前我們認(rèn)為是一個平穩(wěn)過渡的過程，一線可能漲幅略高，但是二線和三線城市略有交叉，有漲有跌，所以價(jià)格總體平穩(wěn)。明年庫存量仍然居高，還是一個繼續(xù)消化庫存的周期。
前面說區(qū)域差別加劇，通過數(shù)據(jù)可以看出來一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖，但二三四線城市是一個持續(xù)下滑期，非常明顯。另外一線城市施工面積開始反彈，但二三線城市還是持續(xù)下降，而且幅度很大。
未來吸引人口的城市才是投資風(fēng)口
未來投資很重要的一點(diǎn)就是城鎮(zhèn)化。前期政府提出普遍城鎮(zhèn)化，希望農(nóng)民進(jìn)城，但部分農(nóng)民進(jìn)城沒有戶口，人沒有城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化、人口流動這是一個大趨勢，會改變住房需求結(jié)構(gòu)。老齡化加劇以后，年輕人住小房子，老年人住大房子，因?yàn)槟贻p人會回家，而老人通常不去年輕人家。人口流動帶動了什么？帶動了財(cái)富和資金。今年深圳的房價(jià)增長速度最高，為什么短期之內(nèi)深圳房價(jià)能迅速回升，因?yàn)樯钲诮衲昊ヂ?lián)網(wǎng)相關(guān)就業(yè)人口增長率百分之九十多，幾乎翻倍，年輕，有文化，有創(chuàng)意，有能力的人正在向深圳聚攏。另外比如說東三省人口迅速轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移過程中把大量財(cái)富也帶走。所以最終經(jīng)濟(jì)增長潛力決定城市差別，當(dāng)哪個城市對城市人口有吸引力的時候，就是一個發(fā)展趨勢和投資風(fēng)口。
未來發(fā)展過程中，我們更多考慮的是這個城市有沒有吸引人口的潛力，如果沒有，這個城市就不值得投資。很多人都看房價(jià)，吸引人口的城市，房價(jià)就有繼續(xù)增長的潛力?？傮w而言有一個地方房價(jià)上漲就有一個地方因?yàn)槿丝诹鞒龆績r(jià)下跌。
東方財(cái)富網(wǎng)
