在杠桿難以增加、總房價持續(xù)上漲、貸款政策收緊等多重合力作用下，“3·30新政”后市場預期遲遲不能兌現，深圳樓市的投資需求開始轉戰(zhàn)周邊城市。

    端午假期，惠州樓盤擠滿了來自深圳的購房者，在他們看來，只要深圳成為“硅谷”的預期不破，這些片區(qū)遲早會迎來房價上漲的時期，對于這些相對的高收入者而言，惠州的房價遠談不上貴，而且還有首付低的優(yōu)勢，每月還貸也不到2000元，壓力并不大。

    深圳成交量下降

    前段時間比較瘋狂的深圳樓市開始有了回到正軌的跡象。“3·30新政”出臺后，深圳房價拉起陡直的“大陽線”，只升不降。但6月第一周，深圳樓市成交價格出現小幅回落，不過這并不意味著同一套房源的價格出現松動，深圳市房地產研究中心主任王鋒分析稱，價格回落主要因為龍崗片區(qū)等低價房源大量入市，拉低了均價。

    6月第二周，樓市成交總量也出現了下跌。根據深圳規(guī)土委數據，一手住宅成交1752套，成交面積為18萬平方米，環(huán)比下降6%。由于購房手續(xù)的時間差，深圳規(guī)土委數據存在滯后性。就目前來看，第二周入市新盤套數是611套，推盤量有所下降，而且同期無項目批售。

    推盤走低與業(yè)內對市場走向的判斷有關。深圳房地產經紀行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究部總監(jiān)徐楓等諸多業(yè)內人士認為，下半年，雖然深圳成交價格不會下跌，但也不可能繼續(xù)陡直上漲，而且最近釋放了大量需求，預計未來幾個月成交量難以維持瘋狂狀態(tài)。

    對于深圳購房者而言，在某種意義上，“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年齡在34歲左右，高學歷人群占比較高，且多從事包括金融在內的第三產業(yè)，對貨幣政策極為敏感。

    原本“3·30新政”旨在降低交易費用和進入門檻，增加市場活躍度，因此大量二手房持有者在政策公布當晚敏銳“反價”，購房者在杠桿提升以及漲價預期下恐慌入市，由此造就了近兩個月的“搶房”局面。

    國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，5月份深圳漲幅居全國之首，達到6.7%，創(chuàng)下單月房價環(huán)比漲幅的歷史紀錄。

    但事實上，政策出臺80多天后，杠桿并沒有提升，二套房貸款首付仍為7成，再加上總房價的上漲，進入門檻反而上升了。由于樓市火爆，按揭額度緊張，深圳多家銀行上調貸款利率。以風向標國有四大行的首套房貸款利率為例，中國銀行上調0.2折，建設銀行上調0.2折到0.3折。

    資金外溢到周邊

    在這一背景下，不少樓市資金外溢到惠州、東莞。

    端午假期，記者在惠州多個樓盤現場看到不少掛著深圳牌照的汽車。某上市公司高管告訴記者，在傳出深圳將升級為直轄市的消息后，該公司在深圳周邊的一個樓盤銷售量猛增，曾有客人一次性購入40套。

    總價低、杠桿高是這些房源的共同特征。以惠州龍光城項目為例，一套70平方米左右的房子，均價從每平方米5000元左右上漲至6000元左右后，總房價不過40余萬元，雖然與其他三四線城市相比并不算便宜，但與深圳動輒數百萬元的房子相比，簡直就是小巫見大巫。同期，與之一路之隔的坪山新區(qū)房源均價在1萬元以上。

    除了二套房首付4成政策在惠州地區(qū)落地之外，惠州的開發(fā)商還給出了房價優(yōu)惠、降低首付等相關的刺激購買方案。

    深圳寶安一名購房者稱，她剛在惠州買了一套緊鄰深圳的房子，在二套房4成首付政策下，一次性拿出15萬元，每月還款1000元左右，“還款壓力不大，就當存定期了”。

    惠州樓市開始升溫，根據中指院數據，5月惠州成交了2597套，成交面積環(huán)比上漲40.45%。

    除了惠州，東莞鳳崗鎮(zhèn)的樓市也在升溫。深圳行政地圖呈狹長狀，兩邊寬、中間窄，在地圖上東莞鳳崗鎮(zhèn)好像插入深圳一樣，其距離深圳福田、羅湖等中心區(qū)的距離甚至小于深圳某些邊緣片區(qū)。