萬科（000002.SZ）罕見地在晚上9點(diǎn)發(fā)布年報業(yè)績。

    3月30日晚，萬科發(fā)布的年度業(yè)績顯示，2014年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。

    同時，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率從2011年開始連續(xù)4年出現(xiàn)了下滑。這被認(rèn)為是“白銀時代”房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

    過去這一年，萬科成立30周年，也是萬科轉(zhuǎn)型元年。萬科在財報中寫道：“2014年對萬科來說尤為關(guān)鍵。未來通往何方，我們何去何從？關(guān)于這組問題的思考，萬科從沒有像2014年這么多。”

    在業(yè)務(wù)上，萬科明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來發(fā)展方向；在管理上，萬科以合伙人機(jī)制為核心，推出項目跟投制度和事業(yè)合伙人持股計劃，為經(jīng)營轉(zhuǎn)型提供制度支持。

    “未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持良好的增長，并為之后的第二個十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬科需要堅定轉(zhuǎn)型，在這個十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。”萬科總裁郁亮表示。

    毛利率連續(xù)四年下滑

    白銀時代，房企利潤率普遍下降，萬科也不例外。

    財報顯示，相比2013年，萬科去年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下降了1.55 個百分點(diǎn)，為20.76%；結(jié)算凈利率下降了0.60個百分點(diǎn)，為11.41%。

    這是萬科連續(xù)第四年利潤率下滑，2011~2013年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率分別為28.79%、25.84%、22.31%，結(jié)算凈利率為15.01%、13.08%、12.01%。

    萬科董事會秘書譚華杰表示，去年利潤率變化的原因主要包括地價占房價的比例持續(xù)提高，以及2014年市場調(diào)整期部分利潤較低的現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)入當(dāng)期結(jié)算。

    2014年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%，雖然較2012-2013年的高點(diǎn)有所下降，但仍保持在較高水平。

    “為推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司過去一年加大了各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)的嘗試?！弊T華杰指出，“這些嘗試增加了投入，雖然短期內(nèi)難以體現(xiàn)在收益率上，但長期來看，將為公司發(fā)展提供更大空間。”

    銷售方面，萬科去年雖然實(shí)現(xiàn)了較快增長，卻被綠地集團(tuán)超越，失去房企“老大”寶座。2014年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1806.4平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，并實(shí)現(xiàn)銷售回款2090億元。

    由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。

    但同樣因為銷售增長快于結(jié)算，萬科已售出未結(jié)算資源規(guī)模創(chuàng)出新高。截至2014年底，萬科合并報表范圍內(nèi)有1670.0萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約1946.0億元，較2013年末分別增長16.2%和19.9%。

    首提未來十年版圖

    值得注意的是，此次年報中，萬科首次披露了未來十年的業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”。

    郁亮表示：“白銀時代，住宅開發(fā)依然是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，未來十年住宅仍是萬科最具優(yōu)勢的業(yè)務(wù)。萬科將以‘好房子、好服務(wù)、好社區(qū)’為理念，不斷更新行業(yè)和消費(fèi)者對優(yōu)質(zhì)居住體驗的定義和標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>

    另一方面，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，萬科計劃加大在度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)體驗地產(chǎn)；創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；以及物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

    “我們希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位?！庇袅琳f。

    一系列變化已經(jīng)發(fā)生。從前海企業(yè)公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產(chǎn)、家裝業(yè)務(wù)，以及正在嘗試的“萬科云”“萬科里”“萬科驛”……一個個看似獨(dú)立的項目背后，萬科圍繞城市配套的布局逐漸浮現(xiàn)。

    與此同時，萬科的事業(yè)合伙人制度也在深入推進(jìn)。

    截至2015年1月27日，盈安合伙共持有萬科A股股份4.94億股，占總股本的4.48%。

    “從跟投的實(shí)施情況來看，員工認(rèn)購踴躍。截至2015年3月25日，萬科共有4837人參與跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的68%?！弊T華杰透露，“從跟投實(shí)施情況來看，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到了積極的作用?！?/P>

    謹(jǐn)慎拿地，備戰(zhàn)新業(yè)務(wù)

    2014年，萬科累計新增加41個項目，按權(quán)益計算的占地面積約206萬平方米，對應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約591萬平方米。截至2014年底，萬科規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計約3,801萬平方米，此外還參與了7個城市更新改造類項目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約295萬平方米。

    和2013年相比，2014年萬科的拿地規(guī)模有所減少。

    譚華杰表示，之所以如此，是因為土地市場好的機(jī)會并不多。“過去一年各地房價普遍回調(diào)，但地價還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個主要城市，2014年下半年，住宅（含商?。┩恋毓?yīng)、成交面積同比分別下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。”

    “進(jìn)入白銀時代，房價單邊上漲的時代結(jié)束，市場波動加大，土地拿的多并不一定是財富?！弊T華杰表示，“以萬科目前的項目資源，足以支持未來兩到三年的發(fā)展需求，公司完全可以根據(jù)自身開發(fā)需求適度合理補(bǔ)充項目資源，沒有必要急于以高價拿地。”

    受益于積極銷售和謹(jǐn)慎投資，萬科的財務(wù)狀況更顯優(yōu)勢。

    2014年，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較年初大幅增長41.36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債228.3億元。凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）僅為5.4%，為2006年以來最低水平。

    “目前公司的資金狀況處于多年來最佳水平，”譚華杰表示，“這一方面為未來進(jìn)行項目發(fā)展和新業(yè)務(wù)創(chuàng)新提供了有力支持?！?BR>