作為白銀時代的三大新業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在萬科這個大盤子中悄然孕育并生長。

    位于廣州天河科技園的萬科云城從一間機器人咖啡館開始，正在打造一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，力圖把互聯(lián)網(wǎng)、高科技、機器人這些產(chǎn)業(yè)鏈接起來，并輔以相應(yīng)的服務(wù)、生活、娛樂設(shè)施。

    這樣的產(chǎn)品在萬科的歷史上沒有出現(xiàn)過。萬科的管理層更愿意把這個項目看做是創(chuàng)客空間的誕生，即中國版的“Wework”。按照他們的設(shè)想，未來在更多的一二線城市，都可以繼續(xù)復(fù)制這樣的空間。

    機器人產(chǎn)業(yè)咖啡

    與車庫咖啡、3W咖啡類似，今年1月，位于天河區(qū)科技園的廣州萬科云城里出現(xiàn)了一家機器人咖啡館。

    據(jù)廣州萬科寫字樓總經(jīng)理馬驥介紹，2014年，一個偶然的機會，廣州萬科與長城會有了聯(lián)系。長城會是一個移動互聯(lián)網(wǎng)的會員網(wǎng)絡(luò)組織，是連接全球創(chuàng)新者的合作平臺，在全球范圍內(nèi)擁有500多個會員，雙方碰撞出了做科技創(chuàng)新孵化器的想法。

    如何在一個傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)中植入互聯(lián)網(wǎng)因子?

    馬驥介紹說，在萬科云城一期D棟的一樓，雙方共同開設(shè)一個智能機器人產(chǎn)業(yè)咖啡館，這里展示的智能機器人，均來自全球最先進的機器人制造大國——日本、美國、法國等。此外，咖啡館還會定期組織機器人行業(yè)的交流活動，打造華南乃至中國最前沿的智能技術(shù)交流平臺、項目路演活動平臺、提供資金對接及技術(shù)交流。

    二樓交予長城會G-Home業(yè)務(wù)部運營，專注于移動互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，包括機器人咖啡館、孵化器、小額投資在內(nèi)。三樓是VCHello微投網(wǎng)，一家O2O模式的股權(quán)眾籌平臺。萬科向兩家合作伙伴收取低于市場價的租金。四樓則是萬科自己的孵化器VK Incubator。整個D棟將為廣州創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新團隊提供孵化基地與全球性的技術(shù)師資支持。

    馬驥說，做機器人產(chǎn)業(yè)咖啡和孵化器，是因為萬科要向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，需要落腳點，而智能機器人是未來智能家居的方向，作為開發(fā)商的萬科有進軍智能家居的打算。

    此外，也是基于項目周邊資源的考慮。他們測算，廣州大概有6萬的智能機器人愛好者，數(shù)百上千家的科技創(chuàng)新類公司。公開數(shù)據(jù)顯示，廣州市在校大學(xué)生約90萬人，其中天河區(qū)在校大學(xué)生、海歸專才和各類科技創(chuàng)新人才超過30萬人。

    利潤與發(fā)展的平衡

    萬科云城項目總建筑面積為60萬平方米，共分為二期。目前在建在售的為一期。

    馬驥說，目前萬科云城一期的產(chǎn)品思維，已經(jīng)顛覆了傳統(tǒng)做商業(yè)寫字樓的做法。他坦言，直接蓋個寫字樓可能賣得更快，甚至價格更高;如果不持有，全部賣掉也能回籠更多資金。

    但萬科選擇這個項目做科技創(chuàng)新孵化器是出于長遠發(fā)展的考慮。“公司鼓勵創(chuàng)新，創(chuàng)新總有代價，或者允許試錯。”萬科總裁郁亮曾說，進行互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型，萬科要“亂”三年。

    萬科廣州云城項目帶有強烈的試驗性質(zhì)。一期將近一半的面積持有經(jīng)營，意味著將長期占用資金。馬驥透露，據(jù)萬科廣州公司測算，以5年持有來算，將占用資金5億左右，不過在廣州萬科100多億的盤子中，仍是可以承受的;未來如果項目增值，比如現(xiàn)在單價賣15000元，5年以后上漲到30000元，公司也會考慮出售。

    機器人咖啡館預(yù)計4月份正式營業(yè)。

    分食萬億市場

    打造創(chuàng)客空間，進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是萬科這家傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司向互聯(lián)網(wǎng)和白銀時代轉(zhuǎn)型的新嘗試。

    協(xié)信集團產(chǎn)業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理張勇曾指出，到2030年，中國服務(wù)業(yè)規(guī)模將翻六番，達到143萬億元。服務(wù)業(yè)已成為中國新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)升級的重要方向，這將是一個每年萬億級的市場。

    去年年中，萬科總裁郁亮提出了萬科未來三大新業(yè)務(wù)的方向：住宅開發(fā)、消費地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。萬科管理層認為，像過去住宅需求的大爆發(fā)一樣，未來小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)會帶來非常大的不動產(chǎn)需求，萬科將為這些人和機構(gòu)提供服務(wù)。

    萬科云則是萬科布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落地項目。在去年10月底的張家界，萬科廣深區(qū)域首席執(zhí)行官張紀(jì)文首次提到了這一概念。

    在這種新型的產(chǎn)業(yè)集聚方式下，開發(fā)商萬科與入駐企業(yè)不再是簡單的開發(fā)、運營、承租分割的關(guān)系，萬科將與入駐企業(yè)共同打造一個動態(tài)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。進入萬科創(chuàng)客空間的小微創(chuàng)業(yè)公司只需要考慮主業(yè)，萬科可以提供他們所需的一切服務(wù)，甚至可以用寫字樓使用權(quán)換創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)。

    據(jù)了解，前述廣州萬科云城和深圳留仙洞(深圳萬科云城)是萬科集團旗下并行的兩個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，目前都在建設(shè)完善中。

    馬驥認為，類似廣州萬科云城的模式如若成功，在北上廣深及成都、青島、西安等二線城市均可復(fù)制，畢竟國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)氛圍越來越熱烈，而這些城市正是產(chǎn)業(yè)升級空間最大的地方。