張大偉指出，在步入“后高周轉”時代后，上市房企的核心凈利潤率依然處于下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%，處于歷史最低位。只有大量增加服務領域的盈利，開發(fā)商才能在產品升級后不漲價，進而達到快速周轉，提升更多市場份額的目的。

    房地產政策暖風再起第三輪救市呼之欲出？

    2014年，一線城市交易量下降、價格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后，又傳出佳兆業(yè)破產重組、恒盛地產[2.25%]資金鏈斷裂的消息，“狼來了”的預警似乎正在變現。統(tǒng)計數據顯示，144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33家房企資產負債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業(yè)績預告的47家上市房企中，12家業(yè)績虧損，10家業(yè)績預減。

    2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產市場2015年能否觸底反彈？政府手里還有多少籌碼？《每日經濟新聞》記者就此展開了調查。

    隨著2014年中國經濟增速下滑至7.4%，作為最重要的經濟引擎之一的房地產行業(yè)，政策暖風頻頻吹起。

    日前，國務院總理李克強與達沃斯世界經濟論壇國際工商理事會代表對話時指出，中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業(yè)和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。

    與此同時，包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥更是表示，要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

    福州市下發(fā)的《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》提出，開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。

    房地產拖累經濟增長

    國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2014年國內生產總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經濟增速較前一年下滑0.3個百分點，同時也是1990年以來最低的數據。

    中國銀行首席經濟學家曹遠征在網易房產舉辦的中國地產創(chuàng)新峰會上表示，中國經濟增速放緩的背后，固定資產投資增速下滑是主要原因，房地產投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由于中國的人口結構發(fā)生了變化，房地產市場從1998年以來的單邊上漲時代已經終結，庫存壓力的加大導致房企新開工的意愿不強，房地產投資在2015年仍有進一步下行的壓力。

    摩根大通中國首席經濟學家朱海斌認為，經濟增速放緩的主要原因在于固定資產投資減速，在供應過剩的房地產和制造業(yè)領域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計，由于房地產投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右(包括對房地產相關行業(yè)的間接影響)，預計2015年國內房地產市場仍將繼續(xù)調整。

    “房地產對產業(yè)鏈的輻射能力非常強，房地產投資增速下滑會拖累建筑業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長，引發(fā)連鎖反應?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，要穩(wěn)住經濟下行的勢頭，房地產投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當“火車頭”，也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言，房地產的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。

    供求關系依舊嚴峻

    盡管2014年下半年房地產市場呈現探底回升的勢頭，并且在四季度出現“翹尾”，但供大于求的基本面并未得到實質改變，進入2015年1月份以來，市場成交再度下滑。

    克而瑞的監(jiān)測顯示，2015年1月上半月，61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進一步加?。阂痪€城市商品住宅成交環(huán)比雖下降，但同比大漲近32%，表現依然搶眼；18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降，與2014年12月的高點基本持平；三四線城市上半月整體市場成交環(huán)比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。

    克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，一般而言，臨近年關都是成交淡季，但眼下離年關尚早，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是因為供過于求的市場格局并沒有發(fā)生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應遞減，信貸政策又止步不前，加之市場對經濟發(fā)展信心不足，使得購房者信心下降，觀望情緒上升。

    世聯(lián)行的研究報告顯示，盡管房地產市場經歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數城市的庫存量仍處于2010年來的高點，像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。多數三四線城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月。

    相對于在售住宅存量，潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調查更發(fā)現，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時間。

    然而，與巨大的供應量相比，需求量卻呈現持續(xù)下行的勢頭。歐陽捷調查發(fā)現，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經接近30平方米，進一步改善的空間十分有限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時，受到傳統(tǒng)產業(yè)產能過剩的影響，農村勞動力進城的速度也在放緩，導致近幾年大多數一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應減少。

    對樓市一向樂觀的原華遠地產董事長任志強也坦言，盡管房地產行業(yè)已經進入底部徘徊周期，但由于商品房庫存量巨大，房價大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會出現回升的勢頭。

    多重刺激手段救市

    面對不利的市場形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動。

    四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱，將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內限購。此外，紹興日前出臺的《關于促進越城區(qū)行政區(qū)域房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，將于2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。

    興業(yè)證券房地產分析師閻常銘向《每日經濟新聞》記者表示，雖然在央行降息后房地產基本面確實開始復蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由于三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動相對緩慢，區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補充，預計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。

    然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來大規(guī)模的購買力釋放。除了一線城市，絕大多數城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。

    相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。據報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用于保障性住房的指導意見。隨后，福州市下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》，開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，回購安置協(xié)議可以由原征遷實施單位負責。

    中信證券房地產分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產權，并要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費和地價。這樣一來，地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r適當流入與民生保障適當流出，同時未實際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

    相對于各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮(zhèn)化才是房地產市場重拾動力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經確定新型城鎮(zhèn)化試點名單，在全國共選取了50多個試點城市，如果真的能解決農村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展將產生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。