“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，是住建部對樓市的定調(diào)。12月19日，住建部部長陳政高部署2015年全國住建系統(tǒng)重點工作，除了明確表示加快保障房建設之外，只字未提房地產(chǎn)調(diào)控。

    “2014年開始房地產(chǎn)進入自發(fā)性調(diào)整，庫存壓力普遍存在，很多行政手段不需要了，”深圳一大型開發(fā)商人士表示，預計明年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)轉向市場化為主，政策寬松可期。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在解讀住建部會議時認為，未來改善性需求的入市門檻還將放低，樓市整體松綁是趨勢，去庫存將成為明年各地的政策主線，但一線城市短期取消限購的可能性不大，保障房則依然會為房地產(chǎn)投資失速托底。

    政策調(diào)控權下放

    陳政高在講話中提到，2015年要準確把握房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢。“注意地區(qū)差異”的強調(diào)在諸多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士看來，意味著樓市政策調(diào)控主體將下放到各個地方。

    受樓市成交低迷影響，2014年大部分地方政府都陸續(xù)開展了救市行動，從不同程度對限購、差別化信貸等政策及時調(diào)整放松，有些城市甚至出臺了刺激性措施。

    而住建部的表態(tài)意味著，地方政府的調(diào)控主體責任在強化，對于市場更趨靈活的調(diào)整在2015年將延續(xù)。

    明年樓市的主基調(diào)顯然仍是消化庫存。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。另外，截至2014年12月20日，CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的12個主要代表城市庫存總量繼續(xù)走高，漲幅為0.8%。

    “解決庫存問題被視為促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的關鍵，去庫存將成為2015年各地松綁樓市調(diào)控重點?！睆埓髠フJ為，庫存量較大的城市要千方百計消化商品房待售面積，在房地產(chǎn)結構調(diào)整上，地方政府可通過完善房地產(chǎn)項目配套設施、加快行政審批速度等重要手段來解決。

    宇博智業(yè)市場研究中心預測，2015年，限購、公積金、稅收及房地產(chǎn)融資政策均有望在2014年寬松的基礎上進一步落地，由地方進行細化。但制約成交回暖的根源在于信貸和流動性的持續(xù)緊縮，因此降息周期開啟后首套房貸利率下行將是2015年政策的最大看點。

    此外，地方政府在掌握更多的主動權之后，出臺其他相關有利政策的可能性明顯增加。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，對于住房福利的增進將更受關注。在他看來，對于剛需購房者，不排除在首付比例、按揭貸款利率、住房落戶上一些優(yōu)惠政策的出臺；對于投資型購房者，地方政府也有可能在高端物業(yè)投資方面采取放松的態(tài)度。

    城市之間深度分化

    庫存高企是2014年樓市的突出現(xiàn)象，并將延續(xù)至明年。而不同城市去庫存的壓力也明顯分化。從同策咨詢研究部12月監(jiān)測的全國各線城市庫存總量環(huán)比增幅來看，一線城市超過了二線、三四線城市，且環(huán)比增幅沒有降低。

    同策咨詢研究部分析師許之靜對此解釋，一線城市商品房快速去化，帶來了更加高速的供應，房企去庫存壓力越來越重，二線、三四線城市庫存壓力表現(xiàn)相對溫和，二線城市已經(jīng)略顯存量環(huán)比下滑的傾向，取消限購、公積金新政等寬松政策，對于二線城市的市場去庫存起到了有效作用。

    但二三線城市的庫存壓力也不容樂觀。中國指數(shù)研究院在其最近的一份研究報告中指出，部分二三線城市早期開發(fā)力度較大但需求相對不足，以蘇州、佛山等為代表，在明年降息降準、地方加大購房財政補貼或契稅減免等政策預期下，庫存經(jīng)過一定時間的消化后才有望恢復至合理水平。

    樓市政策松綁與否，在一定程度上直接影響不同城市的庫存去化表現(xiàn)。四個一線城市和三亞的限購政策明年會放開嗎？張大偉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，雖然政策松綁的趨勢已經(jīng)明朗，京滬深穗的地方政府也將具有調(diào)整限購政策的主權，但北京、上海兩個城市因過大人口基數(shù)導致的資源承載壓力猶在，短期內(nèi)不會取消限購，理論上分析，廣州與深圳放開的可能性較前兩者大，相信很快就會有一些具體的寬松調(diào)整。

    對于北京、上海而言，潛在需求大，適當利好刺激可迅速消化庫存。嚴躍進認為，這些特大城市的不同區(qū)域也將出現(xiàn)庫存去化分化，外環(huán)以外的郊區(qū)地帶需要繼續(xù)通過放開外來人口購房等條件來實現(xiàn)去庫存的目標，但部分熱點領域或將面臨補庫存的壓力，所以，去庫存、補庫存要兩手抓。

    保障房托底樓市

    保障房一直是近幾年中央調(diào)控房地產(chǎn)的重點，此次住建部會議明確提出，2015年將新開工建設保障性安居工程700萬套、基本建成480萬套，同時加快實現(xiàn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造任務。陳政高指出，這不僅是重大民生工程，也是拉動經(jīng)濟增長的重要途徑。

    此前，包括任志強在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士都曾表示，明年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，可能跌至10%以下，從而繼續(xù)對GDP形成拖累性的影響。張大偉對此分析，棚戶區(qū)改造和保障房建設可以為商品房投資下行托底，也是政府補位、解決中低收入階層住房問題的必要措施。

    “今年的增量棚戶區(qū)改造是投資的重要支撐，失去這個支撐，明年房地產(chǎn)投資將雪上加霜?！泵裆C券宏觀研究院執(zhí)行院長管清友指出，政府棚改思路也在發(fā)生變化，為了減輕房地產(chǎn)庫存壓力，政府可能采用回購或回租成熟的存量商品房項目推進棚改。

    中國房地產(chǎn)研究會原副會長顧云昌認為，通過政府搭建平臺，以一定折扣從市場采購商品房用于棚改安置，商品房質(zhì)量比政府自建的安置房質(zhì)量好，百姓愿意接受，有利于庫存較高的城市加快消化部分庫存。

    對于此次會議提到的“狠抓公租房配套設施建設、做好公租房的分配入住”，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉解析稱，公租房房源來源渠道將拓寬，從以往的單一依賴新建向盤活存量與新建雙管齊下轉化，長遠來看可能會使樓市庫存消化的壓力加大，不過，“通過市場籌集”公租房源，對于部分供大于求的城市和地區(qū)來說，可能成為高企庫存轉化為公租房源的一條道路。

    胡景暉認為，隨著各類保障房建設和制度創(chuàng)新的推進，未來將越來越多地從供應端發(fā)揮其對樓市供需和價格方面的影響作用。