在沒(méi)有任何暗示的上周五（11月21日）晚間，央行終于降息。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、政府救市措施不斷、房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的敏感期，再一次挑撥購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)。

　　在降息利好的預(yù)期下，周一滬深兩市高開(kāi)高走，WIND數(shù)據(jù)顯示，截至中午收盤，房地產(chǎn)板塊整體漲5.43%，北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、首開(kāi)股份等8股漲停，萬(wàn)科A大漲8%。地產(chǎn)股爆發(fā)助股指一路上行，滬指午盤報(bào)2535.51點(diǎn)，收漲1.96%創(chuàng)三年來(lái)新高。

　　業(yè)內(nèi)不少觀點(diǎn)認(rèn)為，此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地產(chǎn)行業(yè)加速?gòu)?fù)蘇；同時(shí)，市場(chǎng)上另一種聲音也在警示，對(duì)樓市推動(dòng)持續(xù)期不應(yīng)過(guò)度奢望。

　　利好不單純

　　央行此次采取的是非對(duì)稱方式調(diào)整貸款和存款基準(zhǔn)利率。自11月22日起將一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由原來(lái)的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

　　“央行終于做了一個(gè)正確的選擇”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在博客中如是寫(xiě)到，“降息降準(zhǔn)對(duì)于調(diào)整中的房地產(chǎn)而言，無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針，熱點(diǎn)城市、供需基本平衡或供給不足的城市，貨幣政策的改變幾乎意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)，政策已經(jīng)足以改變這些城市的房?jī)r(jià)預(yù)期。但對(duì)大量的供過(guò)于求的城市而言，除非貨幣政策回到前幾年的過(guò)度寬松狀態(tài)，房地產(chǎn)的基本面仍然是調(diào)整，而且調(diào)整的周期不會(huì)低于3年。”

　　與樓市“同甘共苦”的經(jīng)紀(jì)公司更樂(lè)意看到一個(gè)因降息便迅速回暖的市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)幾大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從房地產(chǎn)角度均對(duì)降息持樂(lè)觀的態(tài)度，他們?cè)谑袌?chǎng)分析報(bào)告里表達(dá)了樓市利好的預(yù)期。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱，降息后房?jī)r(jià)會(huì)止跌企穩(wěn)。他認(rèn)為，本次降息和“930”房貸新政將形成疊加效應(yīng)，對(duì)已還清購(gòu)房貸款的改善型需求來(lái)說(shuō)將大幅降低按揭成本，形成雙重的利好影響，促使這部分需求的持續(xù)入市。對(duì)于已經(jīng)解除限購(gòu)的城市，此次降息也將已降低這些城市包括剛需人群在內(nèi)的市場(chǎng)需求的信貸成本，解除市場(chǎng)需求的觀望心理。

　　“降息的主要意義在于，減輕還款的負(fù)擔(dān)，雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大，但對(duì)資金敏感的剛需而言，仍是利好?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示。據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，貸款100萬(wàn)20年等額本息還款法，按照首套房基準(zhǔn)利率政策，降息后月均還款為7251元，與調(diào)控前相比減少了234元，若按照調(diào)整后貸款利率9折來(lái)計(jì)算，月均還款額為6899元，與調(diào)整前9折相比大約減少了205元，相當(dāng)于調(diào)整前的8.45折。

　　從利率降低的連鎖反應(yīng)來(lái)看，買房支出減少，市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)供需兩旺的局面。但是，CRIC研究員楊科偉強(qiáng)調(diào)，“以往歷史證明，利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)成交的影響多為短期的，因?yàn)槔手С鰧?duì)真正的購(gòu)房需求而言根本不是決定因素，無(wú)論是剛需還是投資客都不會(huì)最終到期償還20年或30年貸款，理論上的利息支出并不會(huì)影響購(gòu)房決定?！?/P>

　　個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)空間，將直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性。因此，楊科偉認(rèn)為：“銀行畢竟是自負(fù)盈虧的商業(yè)機(jī)構(gòu)，資本的趨利性會(huì)讓其將有限的資金投向收益率更高的標(biāo)的。對(duì)購(gòu)房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至基準(zhǔn)利率也難以保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將進(jìn)入年初以來(lái)’錢緊’的窘境，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。”

　　“短期利好，長(zhǎng)期利空”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉這樣評(píng)價(jià)央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，他說(shuō)，“央行降息還從側(cè)面反映出另外一個(gè)問(wèn)題：央行越降息，地方政府越救市，說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻，盡管樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，但是，一波行情之后壓力會(huì)更大，尤其是對(duì)于大多數(shù)二線、三四線城市來(lái)講，庫(kù)存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問(wèn)題，遲早還是會(huì)暴露出來(lái)。”

　　房企融資成本或不降反升

　　降息之后給開(kāi)發(fā)商的預(yù)期并不那么樂(lè)觀，去庫(kù)存仍是多數(shù)開(kāi)發(fā)商的大難題。

　　理論上說(shuō)，降息將降低銀行的負(fù)債成本，進(jìn)而降低實(shí)體的融資成本。但能否真的降低融資成本，民生證券管清友認(rèn)為尚有待觀察。管清友的觀點(diǎn)是，“短期看，降息或?qū)е乱话阈源婵罴铀俜至骼碡?cái)，銀行綜合負(fù)債成本不一定下降。中長(zhǎng)期看，43號(hào)文是否能約束地方債務(wù)擴(kuò)張，國(guó)企改革能否提高國(guó)企盈利能力，中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)盈利特征能否改變是中長(zhǎng)期融資成本能否下降的關(guān)鍵變量。 ”

　　就降息本身而言，此次是非對(duì)稱降息，特別是存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至1.2倍，銀行資金成本將進(jìn)一步提升。業(yè)內(nèi)人士稱，房企融資成本可能不降反升，進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。

　　“非對(duì)稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時(shí)又要保證相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對(duì)于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高。財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加無(wú)疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力?！睏羁苽ケ硎?。

　　對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)講，盡管會(huì)出現(xiàn)一波放量的成交行情，但樓市仍然面臨去庫(kù)存壓力。張宏偉認(rèn)為：“整體房企資金面緊張的基本面不可能改變，未來(lái)市場(chǎng)仍然存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，仍然可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>

　　億翰智庫(kù)在分析報(bào)告中指出，降息對(duì)2015年貨量充足的房地產(chǎn)企業(yè)最為利好，對(duì)今年大幅增加了土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)將有正面作用。由于此前的房地產(chǎn)行業(yè)政策主要利好改善類需求，這次無(wú)疑會(huì)直接刺激剛需，以剛需為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)在降息過(guò)程中更獲益。此外，億翰智庫(kù)還指出，從年初至今資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊已經(jīng)有了一輪修復(fù)式的上漲。而政策推動(dòng)行業(yè)將進(jìn)入第二階段的上漲，在這一階段杠桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資產(chǎn)的公司也將會(huì)獲益。