悄然“翻倍”的庫存

    9月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年1-8月份全國房地產開發(fā)和銷售情況”數據。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。

    這一數據看似平淡無奇，但對比歷史數據不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來，上述指標已經連續(xù)29個月保持上漲。其中，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

    根據統(tǒng)計局的口徑，“待售面積”是指房地產開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來，全國商品房庫存增加了約190%。

    分析人士指出，庫存數據的增加，主要原因在于過去多年來，全國房地產投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得市場的新增供應大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應增加的速度。

    今年以來，隨著房地產市場轉冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續(xù)增長。統(tǒng)計局的數據顯示，最近5個月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉，房屋庫存指標有繼續(xù)攀高的可能。

    按照正常的邏輯，在一個城市中，庫存規(guī)模維持在8-12個月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當下，很多熱點城市的去化周期遠高于上述警戒線。

    根據上海易居房地產研究院的監(jiān)測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市新房去化周期為17.5個月。

    其中，溫州新房去化周期達到47個月。貴陽、天津、西安、煙臺等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。

    數據背后的真相

    庫存數據的增加，昭示市場供需關系反轉的態(tài)勢。但在統(tǒng)計數據的背后，真實情況可能更為嚴峻。

    據悉，在對庫存的統(tǒng)計中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設規(guī)模較大，但由于未能較好對接需求，導致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經適房等帶有商品房性質的房屋計算在內，樓市的庫存數據還會增加。

    與此同時，游離在政策法規(guī)之外的“小產權房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計口徑中。若將這部分房屋計算在內，則市場的真實庫存更為龐大。

    記者在山東南部某市調研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

    該人士表示，這些小區(qū)由當地一家國企開發(fā)商開發(fā)，去年曾連續(xù)兩期開盤，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對地方融資平臺的清查，這些房屋從立項開始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統(tǒng)計部門的統(tǒng)計中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數據的形式，作為市場的參考。

    “實際上，這些小區(qū)里面，只有部分回遷房屬于保障房性質，其余大約80%的房屋都是要出售的?！痹撊耸勘硎?，當地的多個商品房項目，均以這種情況來操作。

    在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數據中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當于同期全國住宅竣工量的一半。這也說明，房地產市場的真實庫存，或許遠超于外界預期。

    由于統(tǒng)計口徑和數據采集不夠透明，使得房地產市場中的真實庫存難以為外界所知。多數受訪者指出，房地產市場的真實庫存，至少要在現(xiàn)有基礎上上浮30%。

    今年6月，西南財經大學發(fā)布報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達22.4%，比2011年上升1.8個百分點。高于國際慣例中5%到10%的合理區(qū)間，存在嚴重供給過剩。從另一個角度佐證了“產能過?！钡默F(xiàn)實。

    指望不上的剛需

    “整體市場供大于求的形勢已經確立?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產市場的供需關系發(fā)生徹底逆轉。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。

    今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調研并座談，其在座談中曾對當前房地產市場做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。

    但經過快速擴張的“黃金時代”，對于當下的房地產市場而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。

    張大偉指出，一線城市供不應求的基本面沒有改變，但由于房價基數較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯，不僅成交量難以回升，房價也停滯不前。

    近期，房地產市場出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場成交來看，其對需求入市的拉動并不明顯。

    中原地產研究中心的統(tǒng)計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。

    張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放松對市場心理的恢復效果也是有限的，市場復蘇所持續(xù)的時間也依賴后繼信貸的支持。他強調，除非出現(xiàn)信貸政策的實質性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地產市場難以真正復蘇。

    專家認為，盡管從長遠來看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當前城市資源分配不均、產業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內難以大規(guī)模釋放。

    國家統(tǒng)計局的最新數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房待售面積連續(xù)29個月保持上漲。近兩年以來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn)，有些地方的部分新建住宅和“小產權房”并未納入到統(tǒng)計范疇，加之各類保障性住房吸納了相當部分需求，市場的真實庫存有可能更加龐大。

    分析人士指出，盡管房地產投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫存正逼近歷史高點。即便市場成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立。在這種背景下，房地產市場的回暖速度勢必有限，低速運行將成常態(tài)。