放松限購難解地方之渴轉(zhuǎn)攻限貸?！熬仁小鄙壎嗟叵拶J現(xiàn)“松綁”，降低貸款首付比例，調(diào)整公積金貸款限額，認(rèn)房不認(rèn)貸、認(rèn)貸不認(rèn)房再現(xiàn)。

　　松綁限購后，一些地方政府怪招迭出。四川竟然出臺用財(cái)政資金補(bǔ)貼銀行房貸，鼓勵銀行發(fā)放住房貸款。包頭對于購買首套房給予所納契稅的100%補(bǔ)貼，購買第二套以上住房給予50%的補(bǔ)貼。8月5日又傳出上海13家銀行對購買首套房貸款利率打9.4折。8月6日再次傳出廣西、紹興政府要求放松包括首付款比例的房貸政策。

　　給筆者的第一感覺是，房地產(chǎn)市場低迷程度，房價下跌幅度，比想象的要嚴(yán)重的多。對地方政府土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收和GDP政績影響要比預(yù)料的大許多。事實(shí)也確實(shí)如此。僅以土地財(cái)政來說，7月份，一線城市土地出讓收入合計(jì)為217.74億元，同比去年的627.92億元，下降近七成。上半年全國房地產(chǎn)稅收同比下降也高達(dá)兩位數(shù)。一些省份GDP增速大大放緩，房地產(chǎn)低迷是“拖累”的一個重要因素。

　　面對以上局面，地方政府看著房地產(chǎn)低迷下去，房價下降趨勢不改，已經(jīng)急紅了眼，怎能不怪招迭出呢？

　　放松限購有一定“合理性”。限購作為行政色彩過濃的手段畢竟不是長久之計(jì)，也有悖于讓市場發(fā)揮作用的原則。松綁地方公積金貸款，也在政府權(quán)力范圍之內(nèi)。財(cái)政稅收補(bǔ)貼，雖然違背民意和財(cái)政資金用途，但地方政府也能控制。但是，在目前房地產(chǎn)如此低迷情況下，這些小打小鬧措施，基本不起作用或者效果非常有限。這不，四川財(cái)政補(bǔ)貼銀行房貸，竟然未獲得任何一家銀行相應(yīng)。

　　信貸對樓市影響超過包括限購在內(nèi)的任何手段。放松信貸或者銀行大舉向房地產(chǎn)注資，必然使得房地產(chǎn)很快復(fù)蘇，房價很快重拾暴漲走勢。這幾年，房地產(chǎn)非理性繁榮，房價非理性暴漲的一個主要因素就是連續(xù)十多年的貨幣信貸大投放，2008年金融危機(jī)時期達(dá)到了頂峰造極地步的根本性因素。

　　不過，地方政府無論發(fā)多少文件、出臺多少措施，對貨幣信貸的干預(yù)程度是有限的。貨幣信貸大權(quán)在央行，大多數(shù)商業(yè)銀行都是系統(tǒng)性管理的，并不歸地方。地方政府出臺的松綁限貸政策包括放松第二套住房首付款比例等對銀行來說是無效的，是不會執(zhí)行的。地方政府對房貸只能是“干著急不出汗”的。

　　就目前的房貸政策來看，松綁的余地僅僅是首套房的貸款利率上適度下浮或者加大發(fā)放首套房貸款而已。舍此，房貸沒有任何其他松綁余地。而支持首套房需求，就是在調(diào)控政策最緊、最高壓時期，也是一貫性的。央行喊話不過是重復(fù)既定政策而已。至于說，一些地方政府松綁二套以上特別是首付款比例的救市政策，基本是一紙空文。

　　上海幾家銀行首套房貸款打0.94折基本無濟(jì)于事，對房市房價幾乎沒有影響。下浮比例如此之低，對于動輒幾百萬、上千萬的住房基本可以忽略不計(jì)。依靠這么小的利息折扣刺激不了購房者入市。

　　從長遠(yuǎn)看，就連這種首套房貸款利率折扣的持續(xù)性都不會太久。銀行不愿意發(fā)放貸款的主要原因是：資金緊缺；房市風(fēng)險大；房貸不賺錢。從資金來看，定向降準(zhǔn)效果不好，全面降準(zhǔn)放水貨幣的可能性為零，未來幾個月貨幣信貸將會偏緊。從國際上看，美國量化寬松在10月前將完全退出，隨著美國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，外資撤回美國將會加速。對國內(nèi)資金面將形成打壓。因此，銀行賴以放貸的資金來源制約因素很大。

　　從房地產(chǎn)風(fēng)險來看，地方政府著急的眼都紅了，說明房地產(chǎn)風(fēng)險越來越大了。而且已經(jīng)波及到了銀行房地產(chǎn)貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到威脅外，個人購房貸款風(fēng)險正在暴露。二三線城市出現(xiàn)斷供違約現(xiàn)象后，東部地區(qū)按揭貸款棄房斷供也在發(fā)生。在這個時候，銀行繼續(xù)放貸不是明智選擇。

　　因此，既是所謂的松綁限貸只不過是一種虛幻的姿態(tài)而已，沒有實(shí)際意義，也是不可持續(xù)和長久的?。未來房貸不會松懈到哪里去，特別是第二套以上貸款將會越來越緊。