大型房企不斷降價銷售以回籠資金的同時，圍繞困境項目與企業(yè)的并購潮也悄然啟幕。

    “最近兩三個月，我們明顯感覺市場上拋售出來的二手項目越來越多。”旭輝集團(00884.HK)相關(guān)負責人對記者表示，“這些項目的賣方，多是資金鏈緊張或是看空后市的小開發(fā)商?！?/P>

    標準普爾日前發(fā)布的報告認為，艱難的經(jīng)營環(huán)境將進一步令房地產(chǎn)商兩極分化，小型開發(fā)商的融資狀況將最為艱難。

    緊繃的資金鏈

    位于福州長樂的泰禾紅譽樓盤日前傳出單套降價30萬～40萬元的消息，相當于每平方米至少降價兩三千元。這也引起了數(shù)百名老業(yè)主的抗議。

    業(yè)主陳先生告訴記者，去年他買的時候是每平方米1.3萬元，現(xiàn)在降到每平方米只有一萬元。

    該樓盤一位銷售人員告訴記者，這只是此前針對內(nèi)部員工所作的一個促銷活動，數(shù)量也只有幾套，現(xiàn)在這個活動已經(jīng)沒有了。

    “我們發(fā)現(xiàn)賣掉的房子并不是賣給員工，而是和員工沒有任何親屬關(guān)系的人員?！标愊壬f，老業(yè)主們大概抗議了九天，但泰禾紅譽的負責人一直不肯露面。總部市場辦會同當?shù)匚飪r局、住建局進行協(xié)調(diào)，承諾擇日給出答復。

    這也是目前樓市下行的情況下，開發(fā)商資金鏈趨緊、抓緊出貨的一個縮影。

    中原地產(chǎn)研究部對23 家A 股上市的大型房企財務(wù)指標進行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負債率達到77%的歷史最高水平。

    旭輝集團相關(guān)負責人對記者透露，即使在房價最為堅挺的上海，也有不少中小開發(fā)商陷入困境。

    上周末，30多名業(yè)主擠在上海嘉定區(qū)一間擁擠的小會議室里。他們的談判對象，是某房產(chǎn)項目的開發(fā)商。

    該開發(fā)商旗下一個體量超過20萬平方米的項目已經(jīng)停工，延期交房超過半年，并有多家銀行“深套其中”。

    “我們公司的資金鏈已經(jīng)斷裂，現(xiàn)在正在通過各種途徑籌集資金，以求渡過難關(guān)。”開發(fā)商方面的代表對業(yè)主們表示，“公司正在和一家央企談并購事宜，但一切都還不確定，希望業(yè)主們能夠理解。”

    類似的案例正不斷出現(xiàn)。3月份，寧波奉化當?shù)刈畲蠓科筚Y金鏈斷裂；5月初，百強開發(fā)商光耀地產(chǎn)陷入破產(chǎn)危機……

    一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，自從光耀地產(chǎn)被傳出破產(chǎn)后，光耀總部每天都“門庭若市”：一撥人是去討債的；一撥人是去談并購的。

    光耀集團董事長郭耀名對媒體稱，資金缺口3億至5億元，只要這筆錢，光耀就能緩過來。只要能讓項目全面復工，愿意接受收購。

    上述不愿透露姓名的開發(fā)商亦給記者舉例稱，去年年底，他的一個開發(fā)商朋友與一家商業(yè)銀行談好開發(fā)貸，但今年年初該銀行單方面停止放貸。“現(xiàn)在這家房企已經(jīng)非常困難”。

    大房企“囤錢抄底”

    面對樓市下行，對于大型房企來說，降價回籠資金、減少拿地，成為普遍選擇。

    而陷入流動性漩渦的中小開發(fā)商，則通過甩賣項目而“斷臂求生”。與此同時，部分手握現(xiàn)金的大開發(fā)商伺機而動，尋求并購機會。

    蘭德咨詢總裁宋延慶就在為市場上出現(xiàn)的一些并購機會牽線搭橋。他曾透露：“有兩家地產(chǎn)主業(yè)央企今年下半年將開始戰(zhàn)略并購，正在委托我們找有意向的中小房企。”

    “我們現(xiàn)在頻繁地與一些資金鏈緊張的中小開發(fā)商接觸，但真正出手收購的案例還不多。”一家大型開發(fā)商的內(nèi)部人士告訴記者，“我們認為樓市還有進一步下行的空間。目前公司的原則是，盡快去化庫存、囤現(xiàn)金，準備抄底。”

    旭輝集團相關(guān)負責人亦對記者稱，負責土地拓展條線的同事對于一級土地市場的關(guān)注已經(jīng)不那么強烈了，他們的重心正放到二手項目的收購上。

    “現(xiàn)在一級土地市場雖然成交遇冷，但是土地價格還是沒有實質(zhì)性下降。但二手土地和項目的轉(zhuǎn)讓信息已經(jīng)越來越多，且這類項目的價格肯定是打折扣的?！鄙鲜鲐撠熑朔Q。

    標準普爾發(fā)布的報告稱，2014年房地產(chǎn)商的融資成本將上升，銀行和債券市場融資渠道也將收緊。銀行和債券發(fā)行融資渠道將限于大型開發(fā)商和更具市場知名度的企業(yè)。小型開發(fā)商無法通過這些渠道籌集資金，將成為一個劣勢。

    并購大年將至

    “今年將是房地產(chǎn)行業(yè)的并購大年，一定會有很多項目和土地進入二手流通市場。我們正在捕捉機會，當機會集中出現(xiàn)時，我們會大量補充土地?！币晃淮笮头科笙嚓P(guān)負責人表示，“我們內(nèi)部預計，今年年底到明年年初，將會是市場的底部?！?/P>

    同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，有三類房企正處于危險之中。第一類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響；第二類是前期拿地過于激進導致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類是資信不太好貸款受限的中小企業(yè)。

    張宏偉表示，上述三類企業(yè)，短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，這些企業(yè)或出現(xiàn)債務(wù)違約風險，成為下一個即將倒閉破產(chǎn)或被收購的房企。

    清科研究中心發(fā)布的報告顯示，2014年第一季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計等多方面全面開展。