今年以來持續(xù)萎縮的成交量讓北京市的住宅庫存節(jié)節(jié)攀高，截至6月20日，北京市期房住宅和現(xiàn)房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存80844套。這是繼2013年1月1日北京市住宅庫存達到80038套的高點之后，該數(shù)據(jù)再次達到8萬套以上，并創(chuàng)下近18個月以來的新高。進入2014年，北京市住宅的庫存量已經(jīng)從五年來的最低點5.5萬套猛增至8萬套以上。

    成交量持續(xù)走低

    實際上，市場對于北京市住宅庫存創(chuàng)下近18個月以來的新高并不意外。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，前五個月北京市商品房（包含所有新建住宅，商業(yè)、車位等）合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬平方米，是近八年來的最低值。

    前五個月，北京市所有新建物業(yè)合計總簽約金額為983.1億元，成交均價22979元/平方米，較2013年同期的1472.4億元下滑了33.2%。純住宅物業(yè)成交額為642.7億元，較2013年同期的980.3億元下調(diào)了34.4%。

    進入6月份，成交量的疲軟狀態(tài)仍未改變，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入6月份第一周，北京市商品住宅僅成交457套，成交面積5.06萬平方米，成交套數(shù)、成交面積環(huán)比分別大幅下降59%和61%，且周成交量也創(chuàng)下了今年以來商品住宅周度銷量的歷史新低。

    同時，截至6月16日，月內(nèi)北京市二手房合計簽約2889套，是近幾年的最低值，同比、環(huán)比也均明顯下降。業(yè)內(nèi)預(yù)計6月份北京市二手房簽約量恐難達到7000套的規(guī)模，將繼續(xù)在谷底徘徊。目前，北京市年內(nèi)的二手房成交量尚不足2013年3月份單月的43780套。

    對于目前的市場狀況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市的狀態(tài)已經(jīng)從2013年購房者恐慌性購房轉(zhuǎn)變?yōu)榧w觀望，購房者害怕高點入市，后期的市場價格再度面臨調(diào)整。

    “樓市在信貸收緊影響下，上漲乏力，受到貸款影響最大的二手房，價格持續(xù)下跌，成交量不斷萎縮。2013年，北京市二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。近期信貸壓力明顯、自住房扎堆入市，二手房價格已經(jīng)從12月份開始連續(xù)6個月出現(xiàn)下跌。”張大偉表示。

    信貸微調(diào)難影響市場

    此外，對于近期信貸政策的微調(diào)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認為難以真正影響到房地產(chǎn)市場。據(jù)悉，5月12日，央行發(fā)布“央五條”要求商業(yè)銀行首套房貸回歸正常化，支持首次購房按揭貸款，提高貸款效率；部分地方政府也在嘗試通過調(diào)整政策以刺激需求；6月9日，央行又決定自6月16日起對特定商業(yè)銀行降準(zhǔn)0.5%。

    對此，相關(guān)報告認為，定向降準(zhǔn)釋放一定流動性，對當(dāng)前規(guī)模的房地產(chǎn)市場影響或?qū)⒂邢?。首先，定向降?zhǔn)具備明確的資金導(dǎo)向性，并非全面寬松，主要目的是為了促進信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟中需要支持的領(lǐng)域，兩次定向降準(zhǔn)的明確導(dǎo)向促使資金流向“三農(nóng)”和小微企業(yè)，資金直接流入房地產(chǎn)的通道并不暢通。其次，定向降準(zhǔn)釋放的流動性較小。據(jù)估計，6月16日針對滿足條件的商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金，釋放流動性資金大約1000億元，低于全面降準(zhǔn)所直接釋放的流動性?？梢哉f，流向房地產(chǎn)業(yè)的資金規(guī)模有限，對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難以產(chǎn)生直接有效的刺激。

    張大偉也表示，“對于市場來說，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨設(shè)立針對房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)行業(yè)貸款難的趨勢仍將持續(xù)。同時，部分銀行響應(yīng)央行的措施，很可能是提高審批放款的效率，對市場來說，影響微乎其微”。