定向降準(zhǔn)對房地產(chǎn)有何影響？

　　房地產(chǎn)市場下行給經(jīng)濟(jì)帶來壓力，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張也引起監(jiān)管層的關(guān)注。

　　中國指數(shù)研究院最新的報告稱，五月房價下跌城市個數(shù)明顯增加，北京上海等十大城市中八個城市環(huán)比下跌；在廣州，號稱全國“地王”的番禺超級大盤亞運城項目降幅超過三成；北京二手房成交持續(xù)低迷，五月二手房成交低于2011年的冷淡期。

　　國際貨幣基金組織（IMF）近期直言不諱的聲稱“中國房價正在下跌”，將其對明年中國經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測從7.3%下調(diào)至7%或更低，并對中國房地產(chǎn)市場放緩和信貸累積感到擔(dān)憂。但其同時也表示，對中國房地產(chǎn)行業(yè)長期前景仍然看好。

　　更有悲觀者如渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩認(rèn)為，10-20個城市會出現(xiàn)如溫州或鄂爾多斯房價跌50%以上的硬著陸情況，同時對于地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。但業(yè)內(nèi)人士對此觀點認(rèn)同度不高，大多認(rèn)為下跌20%左右便可激活成交量。

　　不過，房地產(chǎn)下跌20%也將對三四線城市的中小開發(fā)商的資金鏈構(gòu)成足夠壓力。而在整個經(jīng)濟(jì)體系體系中，企業(yè)之間千絲萬縷的資金關(guān)系決定了風(fēng)險節(jié)點具有傳導(dǎo)的特性。俗話說，一根稻草壓垮一頭駱駝，就是這個道理。

　　根據(jù)管理層的最新表態(tài)，銀監(jiān)會將重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金、現(xiàn)金流和財務(wù)等狀況，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂給金融帶來的風(fēng)險。

　　據(jù)分析，此次央行0.5個百分點的定向降準(zhǔn)可覆蓋2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，此外受惠的還有財務(wù)公司、金融租賃公司、汽車金融公司等。據(jù)中金公司估計，此次釋放的資金約在700-800億元左右。

　　此次降準(zhǔn)雖然從整體上來看流動性釋放并不大，但是，地方性的城商行和金融公司可貸資金增多，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的資金鏈將起到一定的緩解的作用。

　　瑞銀特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日也撰文稱，雖然基于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化、投資性需求消退的理由，中國的房地產(chǎn)建設(shè)量可能會有較大幅度的調(diào)整，房地產(chǎn)長期繁榮的時代可能已經(jīng)結(jié)束。不過，由于居民家庭借債較少，政府也有能力和意愿應(yīng)對房地產(chǎn)下行等因素，房地產(chǎn)也不會發(fā)生全面崩盤。

　　信托風(fēng)控手段可緩沖風(fēng)險

　　從信托公司本身的風(fēng)控層面來講，對房地產(chǎn)信托的風(fēng)控要求較高，對房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)、排名、自有資金大多有較高要求，融資主體多集中于一二線城市和大中型房地產(chǎn)商。而大型房地產(chǎn) 商相較于中小房地產(chǎn)商抗風(fēng)險能力強(qiáng)很多，且一二線城市由于聚集了房屋需求，房價下跌的深度和時間都將小于三四線城市。

　　就風(fēng)險緩沖而言，信托公司通常采用土地抵押的增信方式，抵押率常低于50%，信托公司本身資本金也可緩沖部分風(fēng)險。雖然土地抵押高估的問題經(jīng)常被媒體詬病，但這確實起到了兌付兜底的作用。據(jù)報道，光耀地產(chǎn)風(fēng)波后，信托公司又相繼提高了風(fēng)控要求。

　　根據(jù)2013年至今有關(guān)信托兌付危機(jī)的公開報道來看，雖然市場一直對信托公司打破剛性兌付“寄予厚望”，但信托公司仍可依靠其風(fēng)控手段，使得兌付危機(jī)得到一定化解。在未來，剛性兌付一定會有序打破，在釋放個別風(fēng)險的同時，也減少了積累的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　影子銀行監(jiān)管并未放松

　　據(jù)社科院數(shù)據(jù)上月最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，包括房地產(chǎn)信托在內(nèi)的銀子銀行規(guī)模約27億元，占銀行業(yè)全部資產(chǎn)的比重約19%，這比瑞銀在今年早些時候曾預(yù)計的30~40億元規(guī)模要小。

　　而根據(jù)中國信托協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，截至今年一季度末，房地產(chǎn)信托余額為1.1萬億，約占整個信托規(guī)模的10%。雖然絕對數(shù)不大，但是作為信托行業(yè)主要業(yè)務(wù)，且房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活息息相關(guān)，使得其具有高度的關(guān)注度。

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