今年1月“新國(guó)八條”出來(lái)后，極度看空市場(chǎng)者甚眾。筆者當(dāng)時(shí)認(rèn)為，就全國(guó)而言，全年房屋成交量和成交價(jià)格不會(huì)明顯下跌。

    近日，一線上市房企的業(yè)績(jī)可以說(shuō)明一些事實(shí)，驗(yàn)證一些預(yù)判。萬(wàn)科、保利、金地、中海等11家地產(chǎn)龍頭都已披露5月業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售金額共計(jì)542億元，較4月明顯回升。其中，萬(wàn)科和保利5月銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng)76%和132%，1-5月銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng)87%和82%。而且，具有標(biāo)志性的數(shù)字是，萬(wàn)科 1-5月銷(xiāo)售額已超過(guò)500億元，今年繼續(xù)超千億基本成定局。

    想必很多人會(huì)迷惑不解：今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲，樓市呈降溫之勢(shì)，地產(chǎn)巨頭緣何仍在大步前進(jìn)？其實(shí)，透過(guò)這一現(xiàn)象，可以發(fā)現(xiàn)幾點(diǎn)對(duì)研究中國(guó)樓市有價(jià)值的論據(jù)或推測(cè)。

    首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加劇分化，優(yōu)勝劣汰進(jìn)程提速，強(qiáng)者更強(qiáng)。2004年以來(lái)，伴隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，很多中小企業(yè)項(xiàng)目減少、經(jīng)營(yíng)萎縮，在招拍掛的土地市場(chǎng)中，基本上沒(méi)有能力獲取新增用地。在市場(chǎng)低迷的2008年和今年，少數(shù)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)，已退出這個(gè)行業(yè)。與此同時(shí)，大企業(yè)集體發(fā)力，企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，尤其是一線陣營(yíng)中，保利、恒大、綠城、綠地、中海等皆瞄著萬(wàn)科的“老大寶座”。

    其次，龍頭房企促銷(xiāo)跑量模式正在改變市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境。龍頭企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)飄紅，暗含兩層意思。一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有較強(qiáng)的品牌號(hào)召力，在淡市中仍能集聚有限的市場(chǎng)需求，這與他們長(zhǎng)久以來(lái)堅(jiān)持提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)；二是部分龍頭企業(yè)采取以?xún)r(jià)換量、促銷(xiāo)跑量的模式，更注重資金回籠、可持續(xù)發(fā)展，反倒是很多中小企業(yè)喜歡追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，死不降價(jià)。近期全國(guó)賣(mài)得火爆的樓盤(pán)，基本上都是恒大、中海、碧桂園、保利、萬(wàn)科、綠地等企業(yè)開(kāi)發(fā)的。比如，南京碧桂園項(xiàng)目、深圳中海項(xiàng)目、恒大多個(gè)城市的項(xiàng)目等，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天招致幾千人排隊(duì)，成交幾百、幾千套房子。

    再次，三季度促銷(xiāo)樓盤(pán)增多，將引致部分城市房?jī)r(jià)微跌?！靶聡?guó)八條”出臺(tái)后，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)仍在上漲，但漲幅持續(xù)回落。市場(chǎng)中促銷(xiāo)樓盤(pán)逐漸增多，然而促銷(xiāo)幅度并不明顯，5%左右是主流。而那些開(kāi)盤(pán)爆熱的品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，促銷(xiāo)力度較大，實(shí)際售價(jià)比市場(chǎng)價(jià)或該樓盤(pán)預(yù)期售價(jià)下調(diào)10%-20%。但相當(dāng)多的樓盤(pán)，基本上沒(méi)有優(yōu)惠措施。當(dāng)然，一般都賣(mài)不動(dòng)。在三季度政策不放松、企業(yè)資金鏈緊張的情況下，預(yù)計(jì)促銷(xiāo)樓盤(pán)將持續(xù)增多，從而使部分城市（尤其是一線城市）房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫性下跌。不過(guò)，市場(chǎng)規(guī)律同樣表明，那些開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)的樓盤(pán)，再推后續(xù)房源時(shí)，折扣將有所減少，因?yàn)槠髽I(yè)已探明了需求方的心理價(jià)位，同時(shí)也符合樓盤(pán)“低開(kāi)高走”的普遍規(guī)律。

    最后，今年全國(guó)樓市數(shù)據(jù)不會(huì)太差?！靶聡?guó)八條”出臺(tái)后，許多專(zhuān)家預(yù)期今年房屋成交量將降20%-50%不等，價(jià)格將跌10%-50%不等。實(shí)際上，不排除個(gè)別城市會(huì)出現(xiàn)這種大幅調(diào)整的情況，但全國(guó)整體上難以顯著下調(diào)。5月龍頭房企業(yè)績(jī)向好的原因之一，是他們的項(xiàng)目大多分布于二三線甚至四線城市。在東部一線城市樓市低迷之際，其他多數(shù)城市并未像2008年那么低迷。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企業(yè)發(fā)愁龍頭企業(yè)紅火。今年我國(guó)樓市將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)上差異顯著、總體上趨于平穩(wěn)的格局。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建商品房口徑為準(zhǔn)，筆者依然堅(jiān)持年初的判斷：2011年相比2010年，成交量和成交價(jià)基本保持穩(wěn)定。在此前提下，小跌非意外，小漲亦正常，大漲大跌難露臉。