18號(hào)在廣州，見(jiàn)證了限購(gòu)限貸措施出爐后搶購(gòu)的一幕，連千萬(wàn)別墅都隨手賣出。廣漂一族焦慮極了，他們的擔(dān)心是，以后自己還能買房嗎？還買得起房嗎？焦慮之下，就在不限購(gòu)的增城等區(qū)域大買特買。

   這是一場(chǎng)小規(guī)模的限購(gòu)限貸運(yùn)動(dòng)。3月17號(hào)，北京、石家莊、鄭州、廣州先后發(fā)布了對(duì)本地樓市的收緊政策。近半個(gè)月，已有22個(gè)市、縣、區(qū)出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控加碼政策。

   從廣州市場(chǎng)反映來(lái)看，各地本想減少購(gòu)房量，結(jié)果適得其反。當(dāng)然，只要限購(gòu)限貸嚴(yán)厲，半年之內(nèi)可以見(jiàn)到成效。

   要了解未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們必須知道限購(gòu)限貸到底意味著什么。

   限購(gòu)，主要指增加社保年限，等于一次性提高購(gòu)房稅。以廣州的政策為例，單身限購(gòu)一套，連續(xù)社保3年變5年。

   連續(xù)繳納社保5年，意味著購(gòu)房者必須在廣州連續(xù)工作五年以上，樓市幾個(gè)周期就過(guò)去了，黃花菜都涼了。關(guān)鍵是連續(xù)繳納五年社保，以我們辦公室的小朋友來(lái)說(shuō)，連公司帶個(gè)人一月繳納4000元左右，5年共繳24萬(wàn)元，3年為14.4萬(wàn)元，一次性上升67％左右。

   變相的稅收上升不像普征房產(chǎn)稅那樣惹得群情激憤，但又實(shí)實(shí)在在讓北漂、滬漂、廣漂多支付了成本。當(dāng)然，也有像鄭州這么絕的，補(bǔ)繳個(gè)稅、社保都不管用了，可見(jiàn)，鄭州的市場(chǎng)意識(shí)、財(cái)富意識(shí)比廣州這些城市差多了。

   限貸舉措則是實(shí)實(shí)在在的去杠桿，不管地方政府的目的是什么，目前可以讓民間購(gòu)房者的真金白銀墊入市場(chǎng)，以免未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、可以放心捅破泡沫時(shí)，把銀行等大型金融機(jī)構(gòu)拉下水。

   廣州無(wú)房無(wú)貸款記錄的購(gòu)房者，首付最低3成; 無(wú)房有貸款記錄的購(gòu)房者，首付最低4成; 有房無(wú)貸款記錄/首套房貸還清地購(gòu)房者，首付最低5成; 首套未還清的，首付最低7成。

   即使你有購(gòu)房資格，多數(shù)也得用自己的錢，只要有了貸款，首付最低是4成，這跟以前動(dòng)輒兩成首付不可同日而語(yǔ)，假如以前你首付50萬(wàn)，現(xiàn)在最低也得100萬(wàn)。只要你有貸款未還清，首付在一半以上。

   假設(shè)房?jī)r(jià)真的下跌了，已經(jīng)付出七成的購(gòu)房者舍得把自己的房子拋向市場(chǎng)嗎？即使拋給市場(chǎng)，也不可能低于房?jī)r(jià)的七成，那意味著本金的損失，國(guó)人可以不要利息，但不愿意損失本金。如果房地產(chǎn)的硬底在70％，就不會(huì)帶來(lái)全局性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

   北京也是如此，17日下午公布的調(diào)控舉措顯示，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。這也是去杠桿，60％與80％的均價(jià)是70％，北京與廣州政府非常有默契。

   我實(shí)在太佩服制訂政策的人了，從最近的匯市、樓市的調(diào)控舉措來(lái)看，這些制訂者手上舉著重型武器，還占據(jù)了道德高地。2015年股災(zāi)仿佛是道分水嶺，突然把一些懂金融的行家震出了水面。

    要注意，限購(gòu)限貸并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格失速下跌。

   一個(gè)原因是土地。去年12月，北京市政府發(fā)布《北京市“十三五”時(shí)期土地資源整合利用規(guī)劃》，提出到2020年，北京市建設(shè)用地總規(guī)模控制在3720平方公里以內(nèi)，比現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃目標(biāo)減少97平方公里。

    一線城市和二線熱門城市土地稀缺的情況不會(huì)改變，也絕無(wú)可能大幅增加，今年推出的地也不會(huì)增加。面粉這么少，面包不可能便宜。

    第二個(gè)原因是貨幣，今年M2的最低增速也會(huì)達(dá)到11％，七年以后，中國(guó)的廣義貨幣發(fā)行量將翻番，只要沒(méi)有比房地產(chǎn)更好的對(duì)沖貨幣購(gòu)買力下降的投資品，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)掀起一波高潮，直到實(shí)體投資回報(bào)率超過(guò)目前理財(cái)投資的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率。